אישור עקרוני להלוואת משכנתא הוא הסכמה עקרונית של הבנק, למתן האשראי המבוקש, על בסיס הצהרה של הלווה, ועל בסיס הסכמתו של הלווה לספק את הניירת הנדרשת לצורך בחינה ואישור העסקה.
באופן הברור ביותר נאמר שלא חותמים על עסקה לרכישת נדל"ן הדורשת משכנתא, ללא אישור עקרוני מהבנק.
החשיבות של האישור העקרוני נחוצה על מנת להבטיח את המימון הנדרש לצורך מימוש העסקה, שכן ללא המימון של הבנק (מלא או חלקי) לא ניתן יהיה לממן את העסקה, ובכך יאלץ הרוכש, או להפר את העסקה ולשלם את הפיצוי המוסכם בחוזה הרכישה (בדרך כלל כ-10% משווי העסקה) או להתפשר על מימון אחר ויקר יותר.
קבלת האישור העקרוני מהבנק עדיין אינה מבטיחה את המשכנתא ב-100%, לשם כך ידרשו שלבים נוספים, אולם היא מאשרת כי הבקשה עומדת בתנאי הרגולציה מבחינת אחוז המימון המבוקש לסוג העסקה ומבחינת כושר ההחזר של הלקוח.
האישורים העקרוניים של כל הבנקים זהים, כוללים את אותם מסלולים, על מנת שהלקוח יוכל להשוות בקלות בין ההצעות השונות. האישורים העקרוניים הזהים הם תוצר של "רפורמת השקיפות" של בנק ישראל שנכנסה לתוקף בספטמבר 2022, ונועדה להקל על תהליך ההשוואה עבור כלל הלקוחות, מתוך הנחה שתחרות בין הבנקים תוביל להוזלת הריבית.
האישור העקרוני הראשוני מבוסס על הצהרתו של הלווה, ולפיכך, אם יתגלה בשלב מתקדם יותר כי הפרטים שהוצהרו אינם נכונים, יחזור בו הבנק מן האישור העקרוני.
בקשה לאישור עקרוני יכולה להיות מוגשת על ידי כל לקוח באחת משלוש הדרכים הבאות:
- אישור עקרוני דיגיטלי – לכל הבנקים למשכנתאות יש אתרים ייעודים לטובת הגשת בקשה לאישור עקרוני לקבלת משכנתא, התהליך קל, ידידותי ומהיר.
- אישור עקרוני טלפוני – לכל הבנקים למשכנתאות ישנם מוקדי משכנתאות טלפוניים דרכם ניתן להגיש בקשה טלפונית.
- אישור עקרוני באמצעות נציגויות המשכנתאות בסניפי הבנק.
הבנקים למשכנתאות מחויבים על פי הרגולציה לתשובה, אישור או דחייה, תוך 7 ימים, בפועל זה בדרך כלל קורה מהר יותר.
יועצי משכנתאות הרשומים בבנקים למשכנתאות יכולים להגיש בקשות באמצעות ממשקים ייעודיים ליועצי משכנתאות.
לאישור העקרוני מספר שלבים:
- הראשון – אישור עקרוני ראשון הניתן על בסיס הצהרתו של הלקוח.
- השני -אישור עקרוני לאחר בחינת מסמכי הלקוח ובחינת חיווי האשראי של הלקוח, האישור העקרוני הזה "חזק" משמעותית מן האישור העקרוני הראשוני, ואם לא יצוצו קשיים משפטיים סביב הנכס המשועבד, כנראה שלא תהיה מניעה לקבלת המימון המבוקש.
- אישור עקרוני אחרון – לאחר ביצוע שלב החיתום ושלב הביטחונות. זהו האישור האחרון לפני העברת התשלום למוכר, או ללווה במקרה של הלוואת משכנתא לכל מטרה.
מה כולל האישור העקרוני:
- פרטי הלווים, גובה המימון המאושר, שווי הבטוחה, והתניות לאישור (אם קיימות)
- תוקף האישור – 24 ימים. תאריך תום התוקף מצוין בצורה ברורה על גבי האישור העקרוני.
- שלושה תמהילים שונים (אחידים לכל הבנקים), נקראים גם "סלים אחידים":
- 100% קל"צ
- ב. 50% קל"צ, 50% פריים
- ג. 33% קל"צ, 33% פריים, 33% מ"צ
תקופת כל הסלים האחידים / תמהילים אחידים, זהה ובכפולות של 5 שנים.
- תמהיל רביעי / סל מוצע – הבנק יכול להציע תמהיל נוסף על פי שיקול דעתו, או לחילופין זה יהיה התמהיל המבוקש על ידי הלקוח או על ידי יועץ המשכנתאות. התמהיל הרביעי / הסל המוצע, יכול להיות פרוס על פני תקופה שונה מן התמהילים / הסלים האחדים.
- חישוב של העלות הכוללת של כל אחד מן התמהילים, על פני כל תקופת ההלוואה, על פי תחזיות אינפלציה המסופקות על ידי בנק ישראל.
- חישוב של ההחזר החודשי המקסימלי של כל אחד מן התמהילים בתקופת ההלוואה, על פי תחזיות אינפלציה המסופקות על ידי בנק ישראל.
- חישוב העלות האפקטיבית של הריבית החזויה בתקופת ההלוואה.
- ציון גובה הריבית בכל אחד מן המסלולים. תוקף הריבית הוא ל-24 יום, אולם היא יכולה להשתנות, על בסיס שינוי העוגנים, גם במהלך התקופה, למעט הריביות הקבועות. הסבר מלא של אפשרויות שינוי הריבית בהמשך המאמר.
- ציון המסלולים בהן תיתכן עמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם של ההלוואה.
תוקף הריביות והארכת תוקף האישור:
תוקף האישור העקרוני הוא ל-24 ימים (תאריך תום התקופה מופיע בבירור על גבי האישור העקרוני).
כלומר, גובה הריבית המוצעת על ידי הבנק, תקף לתקופה האמורה (24 יום). אלא שבפועל, למעט הריביות הקבועות, כל הריביות המשתנות, יכולות להשתנות גם בתקופת ה-24 יום, על בסיס שינוי העוגנים.
העוגנים בריביות המשתנות מתקבעים רק לאחר משיכת הכסף, והם בתוקף עד לנקודת שינוי הריבית הבאה. מה שנשאר קבוע לאורך כל תקופת האישור הוא המרווח מהריבית בלבד.
התקופה בה הבנק מתחייב לגובה הריבית, היא התקופה בה הלווה צריך לסיים את ביצוע של הביטחונות של הלוואת המשכנתא. במידה ולפני תום תקופת האישור העקרוני מזהה הלווה (או היועץ) שתתיכן חריגה בזמן ביצוע הביטחונות, ניתן לפנות לבנק ולבקש את הארכת תוקף האישור העקרוני.
