פעולה של העברת משכנתא קיימת מנכס אחד, הנכס הנמכר, לנכס אחר, הנכס הנרכש, על מנת לשמור על תנאי המשכנתא הקיימת (ריביות ומסלולים).
בתקופות בהן ריביות השוק גבוהות, פעולה של גרירת משכנתא מאפשרת ללווה לשמור על משכנתא בתנאים עדיפים, שלא ניתן לקבל בתקופת הביצוע הנוכחית.
ניתן לגרור משכנתא קיימת לנכס חדש, ולקבל בגין הרכישה משכנתא נוספת, תחת המגבלה של אחוז המימון האפשרי בעסקה, כלומר, המשכנתא הנגררת + המשכנתא החדשה יחד, לא יעברו את אחוז המימון האפשרי בעסקה.
פעולה של גרירת משכנתא נפוצה במיוחד בעסקאות של שיפור דיור, בהן גורר הלווה משכנתא קיימת מנכס משועבד אחד, לנכס הנרכש. הנכס הנרכש מהווה את הבטוחה עבור המשכנתא הנגררת, במקום הנכס הנמכר.
מתי נכון לבחון גרירת משכנתא?
- כאשר תנאי השוק, הריביות, גבוהות מהריביות המשולמות במשכנתא הקיימת.
- בכל מקרה בו שינוי בתנאיו האישיים של הלווה יקשו עליו לקבל משכנתא חדשה, גם אם התנאים במשכנתא הקיימת פחות טובים, למשל הרעה במצב הבריאותי שתקשה על קבלת ביטוח חיים או שינוי במצב התעסוקתי או בכושר ההחזר.
אפשרות נוספת לגרירה היא גרירה של המשכנתא לפיקדון,
במקרה בו הלווה מכר את הנכס, וטרם רכש נכס חליפי, אך הוא מעוניין לשמור על תנאי ההלוואה הקיימים (מהסיבות המפורטות לעיל), ניתן להשתמש בכספי מכירת הנכס כבטוחה עבור הבנק, ולשמור על ההלוואה הקיימת. סכום הפקדון צריך להיות בגובה יתרת המשכנתא + 10%, והבנק משעבד את הפיקדון עד שהלווה ימצא דירה חלופית ויחליף את בטוחת הפיקדון בנכס הנרכש.
בכל תקופת הגרירה בה פיקדון משמש כבטוחה, הלווה ממשיך לשלם את המשכנתא כסדרה.
המשכנתא הנגררת עומדת בפני עצמה, ולכן אם יידרש ללווה סכום נוסף לצורך השלמת הרכישה, זו תהיה משכנתא נוספת (בתנאי דיור), אחוז המימון הכולל לא יעלה על אחוז המימון האפשרי על פי הרגולציה לסוג העסקה המבוקש. התמהיל שיבנה יבנה למשכנתא החדשה בלבד, ועליו לעמוד בדרישות הרגולציה (נכון להיום 8/2023 – לפחות 1/3 קבועות), ללא קשר למשכנתא הנגררת.
כושר ההחזר של הלווה חייב להיות תואם לסך הלוואות המשכנתא, הנגררת והחדשה.
ניתן לגרור את כל יתרת המשכנתא הקיימת, אן את חלקה, לאחר פירעון חלקי של ההלוואה.
כל פעולה של גרירת משכנתא דורשת את הסכמת הבנק המלווה לגרירה מול הבטוחה החדשה, ועל פי אותו קריטריון הבנק יכול לסרב במידה ושווי הבטוחה אינו מספיק מול גובה המשכנתא הקיימת.
