ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא

תכנון נכון של ההחזר החודשי בהלוואת המשכנתא

ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא הוא משהו שצריך לחיות איתו לאורך שנים רבות מאוד, וההשפעה שלו על הלוואת המשכנתא כולה ועל החיים עם הלוואת המשכנתא, גדולה ומשמעותית מאוד.

ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא הוא מהגורמים המשפיעים ביותר על העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא שלכם.

במקרים רבים, נוטים לווים לתכנן, או חלילה, לבקש מהבנק לתכנן עבורם, החזר חודשי נמוך ככל האפשר. לפעמים, בלי שום סיבה!

ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא צריך להתאים ליכולות הפיננסיות של הלווה, לא נמוך מדי ולא גבוה מדי!

כאשר מתכננים החזר חודשי נמוך מדי, המשמעות המיידית היא פריסה של המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, והמשמעות המשנית היא שתמהיל הלוואת המשכנתא יכלול ברוב המקרים מסלולים צמודי מדד ומסלולים בריבית משתנה. בפועל, ההחזר החודשי הראשוני יהיה נמוך, אלא שלאורך השנים הוא יעלה בחדות וייצר שתי בעיות ללווה:

הראשונה – ההחזר החודשי יעלה מהר מאוד מעל ליכולותיו של הלווה ויפגע בתזרים החודשי של המשפחה עד כדי גרעון והלוואות מסחריות לא מתוכננות ומאוד יקרות לכיסוי הגירעון.

השנייה – העלות הכוללת של ההלוואה, קרי תשלומי הריבית שישלם הלווה, יהיו גבוהים משמעותית!

החזר חודשי נמוך, תמיד משרת את מטרתו של הבנק, כך הוא מרוויח ריבית על פני תקופת זמן ארוכה יותר, ורק מן הטעם הזה, ברור שהחזר חודשי נמוך מדי אינו משרת את הלווה ואינו מקדם אותו.

מהצד השני, צריך לקחת בחשבון שהחזר חודשי עולה לאורך השנים (כתוצאה משימוש בריביות משתנות ובמסלולים צמודי מדד), ולא נכון לתכנן החזר חודשי על קצה גבול היכולת הפיננסית של הלווה, שכאשר יעלה יעמיד את הלווה בסכנה מדי חודש.

ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא מוגדר ומוסדר על ידי הרגולציה של בנק ישראל, הקובעת כי גובה ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא לא יעלה על 50% מהכנסתו הפנויה של הלווה או הלווים בהלוואת המשכנתא. בפועל, מסיבות של הקצאת הון רגולטוריות, הבנקים למשכנתאות לא מאפשרים החזר חודשי של הלוואת המשכנתא הגבוה מ-40% מהכנסתו הפנויה של הלווה או הלווים בהלוואת המשכנתא.

המטרה בהגבלה האמורה היא לשמור על היציבות הפיננסית של הלווה מתוך ההבנה שיש "חיים" מעבר למשכנתא, והוצאות מחייה שוטפות.

ההכנסה הפנויה המוגדרת על ידי הרגולציה היא ההכנסה נטו של כלל הלווים בהלוואה בניכוי התחייבויות ארוכות טווח. התחייבות ארוכת טווח היא התחייבות שנותרו לה מעל 18 תשלומים. על פי רוב התחייבויות ארוכות טווח הן החזרי הלוואות (מכל הסוגים) ותשלומי מזונות (כמובן שיתכנו התחייבויות נוספות).

הבנק אינו מחויב לאשר יחס החזר של 40% מההכנסה הפנויה של הלווים בהלוואה, ובפועל, ככל שההכנסה הפנויה של הלווים נמוכה יותר, ישאף הבנק ליחס החזר הנמוך מ-40%.

כלל האצבע לגבי תכנון נכון של ההחזר החודשי בהלוואת המשכנתא צריך להיות עד 35% מההכנסה הפנויה של הלווים בהלוואה.

ההחזר החודשי משפיע על העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא הרבה יותר מאשר גובה הריבית, ופעמים רבות כאשר הוא מתוכנן לא נכון, הוא מוביל לתכנון לא נכון של הלוואת המשכנתא כולה ומכאן לעלות כוללת גבוהה הרבה יותר.