החזר הון עצמי

פעולה של החזר הון עצמי, על חשבון הגדלת המשכנתא, מהבנק, לחשבון הלווה, במקרים בהם הלווה עשה שימוש בהון העצמי במקום לקיחת משכנתא.

אנסה להסביר את הסיטואציה בה פעולה כזו אפשרית!

לקוח רכש נכס (דירת מגורים ראשונה) ב-1,000,000 ₪, ההון העצמי שלו עמד על 500,000 ₪, הוא שילם למוכר 500,000 ₪ מההון העצמי, ואת יתרת הסכום שילם באמצעות הלוואת משכנתא בגובה 500,000 ₪.

למרות שעל פי הרגולציה הלקוח יכול היה לקבל משכנתא עד גובה של 750,000 ₪, הוא בחר משיקוליו לקחת משכנתא בשיעור מימון נמוך יותר (בהנחה שאין מגבלה הנובעת מכושר ההחזר).

לאחר כחודש, הוא הבין כי יש לו עלויות נוספות הקשורות לרכישה ולשיפוץ הנכס, בגובה 250,000 ₪.

מאחר ומדובר בעסקת רכישה, יכול הלקוח לבקש מהבנק "החזר ההון העצמי" ששולם על ידו, על חשבון כספי משכנתא.

הבנק "יעביר" לחשבון הלווה 250,000 ₪ ויגדיל את המשכנתא בהתאם.

הפעולה של החזר הון עצמי, בדרך כלל תבוא במקום לקיחה של הלוואה משלימה לצורך כיסוי עלויות נלוות שלא תוכננו כראוי בעת לקיחת המשכנתא. (כמובן שניתן לבקש את השבת ההון העצמי גם מסיבות אחרות)

הפעולה אפשרית תחת מספר תנאים:

• אחוז מימון – כלומר הבנק יהיה מוכן להגדיל את הלוואת המשכנתא עד לגובה אחוז המימון האפשרי לפי סוג העסקה.
• כושר החזר – הלווה צריך להציג כושר החזר התואם את גובה ההלוואה המבוקש לאחר החזר ההון העצמי.
• פרק הזמן שעבר מהרכישה – ברוב הבנקים יהיו מוכנים לשקול את הבקשה בתקופה של עד כשנה מיום הרכישה / מיום קבלת טופס 4 (במקרה של רכישה מקבלן).

אין רגולציה מסודרת שמחייבת את הבנקים לפעולה של החזר הון עצמי, ורוב הבנקאים לא ישמחו לעשות את הפעולה בעיקר בשל "כאב הראש" והניירת הכרוכים.

האינטרס היחיד של הבנק ל"השבת הון עצמי" הוא מכירה של כסף נוסף.

שימו לב שלא כל הבנקים יסכימו לפעולה, והיא בעיקר תלויה בטיב הלקוח. בנוסף, לא כל הבנקים יסכימו "למכור" את הסכום הנוסף בריביות של דיור, אלא בריביות של כל מטרה (חשוב לשים לב לנקודה הזו).

לקוח המלווה על ידי יועץ משכנתאות, סביר שלא יגיע למצב הזה, שכן, חלק גדול מעבודתו של יועץ משכנתאות היא בתכנון נכון של ההלוואה, לרבות שימוש מושכל בהון העצמי של הלקוח, תוך שהוא לקוח בחשבון את העלויות הנלוות שאינן משולמות על ידי הבנק באמצעות כפי המשכנתא.