איחוד הלוואות
באמצעות הלוואת משכנתא לכל מטרה, ניתן לבצע פעולה של איחוד הלוואות, להלוואה אחת, כהלוואת משכנתא כנגד נכס בבעלותכם.
הלוואת משכנתא לכל מטרה היא הלוואה הנלקחת כנגד נכס קיים. בהלוואת משכנתא לכל מטרה ניתן לגייס עד 50% משווי הנכס.
ניתן לגייס כסף באמצעות הלוואת משכנתא לכל מטרה, גם אם על הנכס קיימת משכנתא, אלא שאז ניתן יהיה לגייס עד 50% משווי הנכס, בניכוי סכום המשכנתא הקיימת.
לדוגמא:
שווי נכס: 2,000,000 ₪
סכום מקסימלי לגיוס 50%: 1,000,000 ₪
משכנתא קיימת: 450,000 ₪
סכום אפשרי נטו לגיוס: 550,000 ₪
באופן הזה, ניתן לגייס את כספי המשכנתא לטובת איחוד הלוואות מסחריות ואחרות לכדי הלוואה אחת, שיתרונה הגדול הוא האפשרות לפרוס אותה לתקופת זמן הרבה יותר ארוכה.
לווים רבים נתקלים במצבים בהם הלוואות שונות שלקחו לאורך השנים, מכבידות מאוד על התזרים החודשי (הלוואות בנקאיות, הלוואות רכב, הלוואות במקום העבודה, הלוואות בכרטיסי אשראי ועוד) ומייצרות גירעון חודשי נוסף, שבסוף כנראה יוביל להלוואה נוספת לצורך סגירת אותו גירעון. אחת הסיבות המרכזיות לקושי התזרימי הוא העובדה שהלוואות מסחריות הן הלוואות קצרות מועד, 3-7 שנים בממוצע, וההחזרים החודשיים בגין הלוואות אלו גבוהים בהתאם.
היתרון הגדול של הלוואת משכנתא לכל מטרה לצורך פירעון חובות הוא העובדה שהלוואת משכנתא ניתן לפרוס לתקופה מאוד ארוכה, בחלק מן המקרים (תלוי בגיל הלווים), עד 30 שנה. פריסה לתקופת זמן כל כך ארוכה מובילה לירידה משמעותית בהחזר החודשי, ולשיפור משמעותי בתזרים המזומנים של הלווים.
בחלק מן המקרים הריבית על הלוואת המשכנתא תהיה נמוכה מהריבית הנקובה בהלוואות המסחריות, אך יחד עם זאת, הפעולה של איחוד הלוואות לא תוביל לחיסכון כספי בעלות הכוללת של ההלוואות, שכן פריסה של הלוואה, גם אם בריבית נמוכה יותר מהריבית הקיימת בהלוואות המסחריות, לתקופת זמן ארוכה (עד 30 שנה) תוביל בהכרח לעלות מצטברת גבוהה יותר מזו של ההלוואות המסחריות.
מכאן שיתרונה של הלוואת המשכנתא לצורך איחוד החובות, הוא שיפור תזרים המזומנים של הלווה, שיפור ההתנהלות הכלכלית ויצירה של תוכנית הבראה כזו שתאפשר ללווה לחיות ללא לחצים כלכלים ויצירת גירעונות נוספים.
למרות העלות העודפת ופריסת ההלוואה לשנים רבות קדימה, זה פתרון עדיף על פני מצב בו הלווה לא עומד בהתחייבויותיו בשל ההחזרים החודשיים הגבוהים. מצב שיכול להוביל לפגיעה משמעותית בדירוג האשראי של הלווה וביכולת העתידית שלו לגייס מימון.
צריך לקחת בחשבון שהשימוש בהלוואת משכנתא לכל מטרה לצורך איחוד חובות, חייבת להיעשות כחלק מתוכנית או פתרון אסטרטגי לבעיית תזרים מזומנים, ואין מדובר בפתרון פלא, שכן למרות השינוי הגדול שפתרון כזה מייצר בתזרים החודשי, התנהלות לא נכונה בעתיד ושלא על פי תוכנית מסודרת, יכולה להוביל שוב למצב הקודם (לקיחת הלוואות נוספות) אלא שאז, לא סביר שניתן יהיה לפתור את הבעיה שוב באמצעות אותה הפעולה.
במידה ועל הנכס קיימת משכנתא, כפי שהוסבר בתחילת המאמר, ניתן לקחת את המשכנתא הנוספת בבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית, או בבנק אחר, כמשכנתא בדרגה שנייה (רישום טכני שדורש קצת יותר בירוקרטיה, אבל לעיתים שווה את המאמץ על מנת לא להיות "שבוי" של הבנק המקורי, מבינת ההצעה).
חשוב להבין, כי על מנת לקחת משכנתא נוספת, על הלווה להציג יכולת החזר על פי בקריטריונים הבנקאים המקובלים להלוואות משכנתא (ניתן לקרוא עוד בבלוג שעוסק בכושר החזר).
ניתן לקחת הלוואת משכנתא לכל מטרה לטובת איחוד הלוואות גם באמצעות גופי מימון חוץ בנקאיים, גופים מוסדיים, חברות ביטוח, ובתי השקעות. יתרונם הגדול שאחוז המימון שהם מאפשרים גדול מ-50% משווי הנכס (לעיתים עד 70%), ובמקרים בהם זה נדרש, העלות שווה את המחיר. חסרונם של הגופים החוץ בנקאיים הוא בעלות הכסף, כלומר, הריבית שהם גובים גבוהה מהריבית בבנק, אבל בהיעדר פתרון אחר, זהו פתרון לגיטימי ואפקטיבי.
לטובת הגשת בקשה לקבלת הלוואת משכנתא לאיחוד חובות יש להכין אסמכתאות מסודרות לכל ההלוואות הקיימות, וכן לשקף את מצבו הפיננסי של הלווה, את שווי הנכס (באמצעות שמאות, אך לא מחייב שמאות מוקדמת או מורחבת, אלא לפי דרישת הבנק) ובנוסף את כלל הניירת הנדרשת להגשת בקשה לקבלת משכנתא.
ברוב המקרים, הבנק יעביר את סכום ההלוואה לחשבונו של הלווה והוא זה שצריך לטפל בפירעון ההלוואות וההתחייבויות.
בהצלחה!
