הלוואת משכנתא לשיפוץ

הלוואת משכנתא לשיפוץ נחשבת בבנקים למשכנתאות, כהלוואת משכנתא לדיור מבחינת אחוזי המימון וכן מבחינת הריביות. אמנם הריביות יהיו קצת יותר גבוהות מאשר בהלוואת משכנתא לדיור, אך נמוכות משמעותית מהלוואת משכנתא לכל מטרה.

ישנו בלבול בקרב הציבור, ובקרב חלק מבנקאי המשכנתאות, אשר מסווגים הלוואת משכנתא לשיפוץ כהלוואת משכנתא לכל מטרה, שכן היא נלקחת כנגד נכס קיים.

שיפוץ יכול להיות קטן או גדול, מבוצע לבד או על ידי קבלן, כל מה שנגדיר כשיפוץ ונוכל להוכיח לבנק שבוצע, יוכל להיות מחושב כהלוואת משכנתא לשיפוץ.

גובה המימון האפשרי:

בדירת מגורים יחידה – עד 75% משווי הנכס לאחר השיפוץ. במידה ועל הנכס קיימת משכנתא, ניתן יהיה להגדיל את סכום המימון עד ל-75% מן השווי לאחר השיפוץ.

בדירת מגורים שנייה ומעלה – עד 50% משווי הנכס לאחר השיפוץ. במידה ועל הנכס קיימת משכנתא, ניתן יהיה להגדיל את סכום המימון עד ל-50% מן השווי לאחר השיפוץ.

על מנת לקבל משכנתא לטובת שיפוץ, בדומה לכל הלוואת משכנתא, ידרשו מספר קריטריונים:

• ביצוע שמאות – על מנת לקבוע את שווי הנכס לטובת קביעת גובה המימון הנומינלי האפשרי. במקרה של שמאות לטובת הלוואת משכנתא לשיפוץ, יעריך השמאי את שווי הנכס לאחר ביצוע השיפוץ (באמצעות בחינת תוכנית השיפוץ, ההסכם עם הקבלן ועוד).
• הוכחת כושר החזר להלוואה המבוקשת (גם אם בנוסף להלוואת משכנתא קיימת).
• התנהלות פיננסית תקינה.
• שיעבוד של הנכס – אם הנכס משועבד כבר לבנק בשל משכנתא קיימת לא תידרש פעולת שיעבוד נוספת למעט עדכון סכום השעבוד.

 אם זו המשכנתא הראשונה הרי שתידרש פעולת שיעבוד ורישום משכנתא לטובת הבנק למשכנתאות. ניתן לקחת משכנתא לטובת שיפוץ גם בבנק שונה מן הבנק בו קיימת הלוואת משכנתא על הנכס, ואז תידרש הסכמת הבנק המקורי לרישום משכנתא מדרגה שניה (במידה והמשכנתא נלקחת מבנק אחר ברישום מדרגה שניה, סכום המשכנתא לא יוכל להיות גדול יותר מסכום המשכנתא לדיור הקיימת על הנכס).

יתרונות הלוואת משכנתא לשיפוץ:

• ריביות של דיור (אולי מעט יותר גבוהות).
• פריסה לתקופה של עד 30 שנה (בכפוף לגיל הלווה) והחזר חודשי נוח בהתאם ליכולות של הלווה.
• תהליך מהיר יחסית אם הוא מבוצע בבנק שבו כבר יש משכנתא לדיור על הנכס.

חסרונות הלוואת משכנתא לשיפוץ:

• דרישה לביצוע שמאות – לעיתים אפילו יותר מאחת (במקרים של שיפוץ גדול ויקר יכול הבנק לדרוש שמאות נוספת בסיום התהליך על מנת לוודא כי בוצע).
• פתיחת תיק משכנתא נוסף ועדכון מסמכי שיעבוד (עלות נוספת של עו"ד).
• בהתאם לסכום המבוקש יכול הבנק לשחרר את הכסף בחלקים ולהעביר את חלקו לטובת הקבלן המבצע.

אם מדובר בסכומי שיפוץ לא גדולים, באופן יחסי כמובן, של 250,000 ₪ עד 300,000 ₪ (בערך, יכול להשתנות מלקוח ללקוח ומבנק לבנק) ינסו הבנקים לסווג את ההלוואה כהלוואת משכנתא לכל מטרה במסלול ירוק, כלומר ללא הרבה שאלות, ובהליך מהיר בסיומו מועבר כל הסכום לחשבונו של הלווה.

החיסרון הראשון של תהליך כזה הוא שהריביות המשולמות על ההלוואה יהיו יקרות מאוד ביחס לריביות המשכנתא לדיור, והחיסרון השני הוא שבמקרה כזה, אחוז המימון המקסימלי האפשרי היה רק 50% משווי הנכס ולא 75%.

סיווג ההלוואה כהלוואה לשיפוץ, יעמוד "לזכותכם" אם וכאשר תבקשו למחזר את ההלוואה בעתיד, תחת תנאים של הלוואת משכנתא לדיור.

הלוואת משכנתא לשיפוץ אינה דורשת הון עצמי מצידו של הלווה, שכן היא נלקחת כנגד נכס קיים, ושווי הנכס מהווה את ההון העצמי להלוואה.

לפני שניגשים לבקשת הלוואת משכנתא לשיפוץ, חשוב להכין תקציב מסודר לשיפוץ, לתמחר את הרכיבים השונים ולוחות הזמנים. זה ישרת אתכם גם בבקשה מול הבנק וגם בהערכת השווי של השמאי.

בכל מקרה, חשוב לבקש אישור עקרוני לסכום המבוקש לפני התחלת השיפוץ.

בהצלחה!