יותר מדי פעמים אני נתקל בשאלה מה זה בכלל יועץ משכנתאות? למה צריך לשלם ליועץ משכנתאות אם בבנק יש יועץ משכנתאות בחינם? ואיזה ריבית יוכל יועץ משכנתאות להשיג?
אנסה לעשות סדר, גם בהגדרת התפקיד, במערכת היחסים מול הבנק והלקוח, במהות התפקיד, וכן, גם בריביות הכל כך מדוברות.
מה תפקידו של יועץ משכנתאות?
יועץ משכנתאות הוא מומחה למימון נדל"ן, הבקיא בכל הכללים, החוקים והרגולציה של המערכת הבנקאית והחוץ בנקאית. הוא מוכשר לליווי לקוחות בתהליך לקיחת המשכנתא ובמציאת הפתרונות האופטימליים עבור לקוחותיו.
היות והמקצוע עצמו אינו מחייב אישור רגולטורי כל שהוא או לימודים מסודרים, הרי שכל אחד יכול לקרוא לעצמו יועץ משכנתאות ולעסוק בתחום. ולכן, אם בחרתם לעבוד עם יועץ משכנתאות פרטי, בדקו את השכלתו והאם הוא חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות (הגוף המאגד והמנחה את יועצי המשכנתאות בישראל).
למה בבנק יש יועץ משכנתאות בחינם?
גם בבנק עובדים יועצי משכנתאות, אלא שבשונה מיועצי המשכנתאות הפרטיים (חברי התאחדות יועצי המשכנתאות), הלקוח שלהם הוא לא הלקוח של הבנק אלא הבנק עצמו. הם בעצם סוכני מכירות של הבנק בהליך מכירת הלוואת המשכנתא, ותפקידם הוא למקסם את רווחיות הבנק. אני לא כותב את הדברים מתוך זלזול חלילה, אלא שחשוב להבין את מטרתם ואת תפקידם, ולכן, על פי רוב, הצעותיהם יהיו זהות מבחינת ההרכב, לכל הלקוחות.
מהו תהליך העבודה עם יועץ משכנתאות?
תהליך העבודה של יועץ משכנתאות מקצועי כולל ניתוח כלכלי יסודי ומקיף של משק הבית של לקוחותיו, ובניית תמהיל הלוואה המותאם לרצונותיו ויכולותיו של הלקוח ולסל האשראי הכולל שלו. יועץ המשכנתאות יבחן את כלל ההלוואות של הלקוח, ובמידת האפשר ישתדל לתת להן מענה במסגרת הלוואת המשכנתא.
יועץ משכנתאות יתאים את סוג ההלוואה לסוג העסקה, שכן הלוואת משכנתא יכולה לשמש למגוון רחב של צרכים מימוניים בנוסף להלוואת משכנתא לרכישת דיור, לדוגמת הלוואת משכנתא לשיפוץ, למימון הסדרי חוב ופירעון התחייבויות, להזרמת הון עצמי לעסק חדש או קיים ואפילו כנדוניה לחתונה.
- ניתוח כלכלי של משק הבית
- חישוב סל האשראי הכולל ובניית תקציב לסל האשראי
- בניית תמהיל הלוואה המותאם אישית לרכי ויכולות הלווה
- מכרז ריביות בין הבנקים השונים למשכנתאות
- חיתום, טיפול בניירת והעברת סכום המשכנתא למימון העסקה
למה השירות של יועץ משכנתאות כל כך יקר?
חשוב לזכור שהטיפול בהלוואת משכנתא אורך זמן רב ודורש תכנון מקדים ומקצועי, ויחד עם זאת בכל המקרים, בלי יוצא מהכלל, יועץ המשכנתאות יחסוך בין עשרות למאות אלפי שקלים בעלות הלוואת המשכנתא, כך שפועל הוא לא באמת עולה כסף נוסף!!!
בנוסף, קיימים אצל רוב היועצים, מגוון של מסלולי ליווי במתאימים למגוון של לקוחות, בעליות שונות, חלקן מאוד נמוכות. תבדקו!
הריביות!!!
הריביות הן נדבך נוסף בתוך עבודתו של היועץ, אלא שחשוב לזכור שתי נקודות חשובות בהקשר זה:
- את הריביות נותן הבנק ללווה על פי פרופיל הלווה וסוג העסקה
- תכנון הלוואה "התפורה" למידות הלקוח חשוב יותר מהריבית בהלוואה
יחד עם זאת, מאחר ויועץ המשכנתאות מכיר את תנאי השוק ואת הריביות הנהוגות בשוק בכל רגע נתון ומאחר והוא מנהל יותר מתיק אחד בכל רגע נתון, יכולות המיקוח שלו מול הבנקים השונים גבוהות מרוב הלקוחות הפרטיים ולכן הריביות שהוא יוכל להשיג עבור לקוחותיו תהינה בדרך כלל נמוכות יותר.
בהצלחה.
