מחזור משכנתא – למה זה טוב
מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת משכנתא חדשה, במקום משכנתא קיימת, בתנאים עדיפים או בתנאים שמתאימים יותר ללווה, ופירעון המשכנתא הישנה באמצעות המשכנתא החדשה.
הלוואת המשכנתא מורכבת מקרן ההלוואה ומהריבית על קרן ההלוואה. את קרן ההלוואה נחזיר לבנק בכל מקרה, אולם, העלות של הריבית על ההלוואה היא מרכיב יקר, ולעיתים יקר יותר מקרן ההלוואה עצמה. באמצעות מחזור המשכנתא נוזיל את עלות הריבית, לעיתים באופן דרמטי (בעשרות עד מאות אלפי שקלים).
מחזור משכנתא ניתן לבצע כמה פעמים שרוצים, ובלבד שיש הצדקה כלכלית למהלך שמלווה בלא מעט בירוקרטיה.
את מחזור המשכנתא ניתן לבצע בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתא המקורית (מחזור פנימי) או בבנק אחר.
ניתן למחזר את המשכנתא כולה, או למחזר רק חלק מן המסלולים. מחזור חלקי של המשכנתא ניתן לבצע רק בבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית.
הסיבות למחזור משכנתא:
1. ריביות שוק נמוכות – הריביות על המשכנתאות משתנות כל הזמן, ובכל נקודת זמן ניתן לבחון את גובה הריביות הממוצעות על המשכנתאות מול ריביות במשכנתא הקיימת. בכל מקרה בו הריביות בשוק נמוכות מהריביות במשכנתא הנוכחית כדאי למחזר את המשכנתא ולהוזיל את עלות הריביות.
2. שינוי באחוז המימון – אחד המשתנים המשפיעים על גובה הריבית במשכנתא הוא אחוז המימון. ככל שאחוז המימון של הלוואת המשכנתא מול מחיר הרכישה גבוה יותר, כך הריבית על ההלוואה יקרה יותר. לאחר תקופה של תשלום המשכנתא ניתן לבחון את הירידה באחוז המימון (הכסף ששולם ועליית שווי הנכס) מול שווי הנכס. שינוי משמעותי באחוז המימון הוא פתח להוזלת הריבית על המשכנתא.
3. שיוני בכושר ההחזר – בין אם לטובה ובין אם לרעה. אם כושר ההחזר שלנו גדל, נוכל להגדיל את ההחזר החודשי, לקצר את תקופת ההלוואה ולהוזיל את הריביות. מאידך, גם במקרה של הרעה כושר ההחזר ניתן למחזר את הלוואת המשכנתא, ולפרוס אותה לתקופה ארוכה יותר על מנת להקטין את ההחזר החודשי (פעולה זו כמובן שתייקר את עלות ההלוואה, אך היא מהווה פתרון תזרימי במידת הצורך).
מה העלות של מחזור משכנתא?
עלות המחזור היא עלות הפירעון המוקדם של המשכנתא הקיימת (עמלות תפעוליות ועמלות היוון או "קנס יציאה") אלא שחישוב החיסכון בפעולת המחזור צריך לקחת בחשבון עלויות אלו, כך שבעצם אלו אינן עלויות נוספות אלא נכללות בסכום ההלוואה החדשה הנלקחת.
עלויות נוספות הן שמאות נוספת ועלויות רישום משכנתא, וכמובן עלותו של יועץ משכנתאות שיגדיל וימקסם את החיסכון שלכם.
מה חשוב לדעת לפני המחזור?
1. לבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית אין אינטרס אמיתי להוזיל לכם את ההלוואה מלבד הרצון לשמר אתכם כלקוח, והרבה פעמים על מנת לקבל מהם הצעה תצטרכו להביא אישור עקרוני מבנק מתחרה.
2. תנאי המבחן לאישור זהים לקריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא, בתוספת סייג אחד, דוח התנהלות משכנתא מהשנתיים האחרונות.
3. מחזור פנימי (מחזור בבנק בו נלקחה המשכנתא) הוא הרבה יותר קצר, הרבה יותר מהיר ועם הרבה פחות בירוקרטיה, אלא שלפעמים יהיו לכם הצעות טובות יותר מבנקים מתחרים.
4. במצב בו שווי הנכס ירד ואחוז המימון של המשכנתא הקיימת מול שווי הנכס גבוה מ-75%, הבנק לא יאשר את מחזור המשכנתא.
5. במצב בו כושר ההחזר ירד משמעותית, הבנק יכול לא לאשר את מחזור המשכנתא.
האם המחזור כרוך בהרבה בירוקרטיה?
מחזור משכנתא זו פעולה של לקיחת משכנתא חדשה, כך שהבירוקרטיה דומה מאוד, למעט תוספת של רישום משכנתא בדרגה שנייה.
את רוב הבירוקרטיה ניתן לעשות לבד או בעזרת יועץ משכנתאות.
"כאב הראש" הוא מחיר קטן מאוד מול החסכון שניתן לייצר באמצעות מחזור המשכנתא הקיימת.
אז איך מתחילים?
מוציאים דוח יתרות לסילוק משכנתא מאתר הבנק (מדריך מלא כאן) ומעבירים לבחינה של יועץ משכנתאות מוסמך מבית משפחה פיננסית, ותוך זמן קצר תקבלו מאתנו חוות דעת מקצועית הכוללת את ההתכנות לחיסכון במחזור המשכנתא.
