עסקאות משכנתא בתוך המשפחה!!!
עסקאות של רכישה ומכירה של נדל"ן בתוך המשפחה, הן עסקאות נפוצות ומקובלות, נתקלים בהן בעיקר במקרים של דירות ירושה, עזרה לבן משפחה במצוקה, אבל לא רק.
הבנק מסתכל על עסקאות רכישה בתוך המשפחה, הדורשות משכנתא כמובן, בחשדנות יתרה.
מבחינת הבנק, יש כאן הזדמנות או סיכוי, לקבל מהבנק כספי משכנתא לטובת רכישת נדל"ן, אלא שלא תמיד, זו הסיבה.
ולכן, על מנת שנוכל לקבל הלוואת משכנתא לטובת רכישה של נדל"ן מבן משפחה יש להבטיח מספר דברים:
למוכר הדירה יש דיור אלטרנטיבי – למניעת מצב שמדובר בעסקה פיקטיבית בה בן משפחה אחד מוכר לאחר רק על מנת לקבל הלוואה בתנאי משכנתא. הבנק יבקש הוכחת דיור חלופי עבור מוכר הנכס.
מחיר העסקה – בלא מעט מקרים נוהגים מוכרים להוריד את המחיר בחוזה על מנת להימנע מתשלומי מיסים (מס שבח במקרה של המוכר או מס רכישה במקרה של הרוכש) או על מנת להתאים את המחיר ליכולת קבלת המשכנתא של הרוכש. הבנק יבקש לוודא כי העסקה נעשתה במחיר השוק (על פי שמאות) שהעסקה מדווחת ומתבצעת העברת זכויות במלואה!!!
במקרה בו מבקש בן משפחה אחד למכור נכס לבן משפחה אחר בהנחה משמעותית ממחיר השוק, יבקש הבנק להעביר חלק מנכס לרכוש ללא תמורה, ולבצע את עסקת הרכישה רק על חלק יחסי ממחיר הנכס.
בעסקאות רכישה בתוך המשפחה של דירות ירושה, החלק שבבעלות הרוכש, מהווה הון עצמי, וישנן לא מעט עסקאות בהן שווי החלק של הרוכש משמש כמלוא ההון העצמי טובת הרכישה, אולם, גם במקרים בהם בהן שווי החלק היחסי של הרוכש גבוה מההון העצמי המינימלי הנדרש, לא יוכל הרוכש לקבל סכום הגבוה מעלות הרכישה בפועל!
תיקי עסקאות בתוך המשפחה יבחנו בבנקים בהקפדה יתירה, ולכן יש להקפיד כי הניירת מושלמת וכי עומדים בכל התנאים. במקרים רבים, לא מדווח הרוכש לבנק כי מדובר בעסקת רכישה בתוך המשפחה, וכאשר הבנק מבין את העסקה או את הקשר בין המוכר לקונה, הוא יכול לחזור בו מהסכמתו למתן האשראי.
