משכנתא הפוכה היא הלוואת משכנתא המיועדת לבני הגיל השלישי (60+), ונותנת פתרון בצורת משכנתא לאוכלוסייה שאינה יכולה לקבל הלוואת משכנתא בבנקים למשכנתאות, בין אם מפאת גילם, או בין אם בשל חוסר היכולת לעמוד בהחזרי ההלוואה (כושר החזר נמוך)
הלוואת משכנתא הפוכנה נותרת פתרון בדיוק הנקודות האלו. הלוואות משכנתא הפוכה, נכון להיום (מרץ 2023) ניתנות רק על ידי חברות הביטוח, אבל סביר שכבר בעתיד הקרוב נראה גם את הבנקים למשכנתאות מציעים משכנתאות הפוכות.
נכון להיום, יש לחלק מהבנקים הלוואת פנסיוניות המיועדות לבני הגיל השלישי, זה לא אותו מוצר, למרות שהוא פונה לאותו פלח באוכלוסייה.
מה כל כך מיוחד בהלוואת משכנתא הפוכה?
בראש ובראשונה, זו הלוואה ללא הגבלת זמן (אין שום הלוואה אחרת שאינה מוגבלת הזמן) והיא בעצם תמשך עד שאחרון הלווים ילך לעולמו בשיבה טובה או עד אשר יחליטו הלווים לפרוע את יתרת ההלוואה.
שנית, זו הלוואה, שלא חייבת בהחזר חודשי. ניתן לקבל את ההלוואה בתנאי בלון, כלומר, הלווים לא משלמים כלום בכל תקופת ההלוואה, וההלוואה כולה, קרן ההלוואה והריבית על ההלוואה ישולמו יחד ביום פירעון ההלוואה.
בנוסף, הלווים אינם נדרשים לעשות ביטוח חיים לטובת הגוף המלווה, הנכס הוא הבטוחה היחידה.
למה יכול לשמש הכסף?
הכסף יכול לשמש לכל מטרה (חוקית) שיבחר הלווה, בהתאם לצרכיו ולרצונו.
ההלוואה יכולה להיות משולמת כסכום אחד, או כקצבה חודשית לשיפור רמת החיים.
השימושים בכסף יכולים להיות רבים ומגוונים,
- קצבה חודשית לשיפור רמת החיים השוטפת ללווים שהכנסתם החודשית אינה מספיקה (פנסיות נמוכות או העידר פנסיות)
- שיפוצים והתאמת המגורים לגיל השלישי
- שיפור דיור או מעבר לדיור מוגן
- עזרה לבני משפחה (למשל, עזרה לילדים ברכישת דירה הון בהשלמת הון עצמי)
- רכישת נכסים להשקעה והשקעות עסקיות.
ההחזר החודשי
בבסיס הרעיון של המשכנתא ההפוכה, עמדה התפיסה שזו משכנתא ללא החזר חודשי כלל, קרי, הלוואת בלון. אלא שכיום חברות הביטוח מאפשרות לקבל את ההלוואה או כהלוואת בלון, או כהלוואת גרייס חלקי, כלומר משלמים את הריבית בלבד ללא הגדלה של קרן ההלוואה (כמעט ללא הגדלה) וכלה בהחזר ההלוואה ע"פ לוח שפיצר, עבור לקוחות שיבחרו בכך ויציגו כושר החזר בהתאם.
פירעון ההלוואה וגובה החוב הכולל
לאחר פטירת אחרון הלווים, תינתן ליורשים תקופת זמן של 12 חודשים לפירעון ההלוואה, אם באמצעות הון עצמי או באמצעות מכירת הנכס.
משכנתא הפוכה היא הלוואה בתנאי non-recourse, כלומר, גובה החוב לעולם לא יעלה על שווי הבטוחה (קרי הנכס הממושכן), כך שגם אם קרה המקרה בו יתרת החוב גבוהה משווי הנכס בעת מכירתו, לא תידרש השלמה של הון לטובת כיסוי ההלוואה.
בכל עת יכולים הלווים לפרוע את ההלוואה או חלקה, ללא עמלות פירעון מוקדם.
דברים נוספים שחשוב לדעת:
- החל מגיל 60+ (במקרה של 2 לווים, הצעיר ביותר צריך להיות על גיל 60). חברת הביטוח איילון החלה לאחרונה לתת משכנתאות הפוכות החל מגיל 55
- משכנתא הפוכה מיועדת לבעלי נכסים בשווי של לפחות 1 מיליון ₪
- גובה המימון הוא מכפלה של שווי הנכס וגיל הלווה, כאשר לכל גיל אחוז מימון שונה, הולך וגדל, החל ב-15% משווי הנכס בגיל 60 וכלה ב-50% משווי הנכס בגיל 90 ומעלה (נכון למרץ 2023)
- מחיר הכסף "יקר" זו טענה שחוזרת על עצמה. בפועל, מדובר במימון שאין דרך אחרת להשיגו, ולכן חשיבותה של המשכנתא ההפוכה במה שהיא מאפשרת ללווים ופחות במחירה. נכון להיום (מרץ 2023) ניתנת המשכנתא ההפוכה על ידי חברות הביטוח במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד בעלות של 4.7%-5.3% בשנה
- עמלת פתיחת תיק סביב 5,000 ₪ + שמאות.
- ניתן לקחת משכנתא הפוכה גם אם קיימת יתרת משכנתא על הנכס, ובתנאי שנשאר מקום בשווי הפנוי התוך אחוזי המימון (יתרת המשכנתא מופחתת מהסכום אותו ניתן לגייס)
