כל מי שאינו אזרח ישראלי, או שמוקד חייו אינו בישראל, נחשב בעת רכישת נדל"ן בישראל כתושב חוץ.
תושבי חוץ המבקשים לרכוש נדל"ן בארץ, יכולים לקבל משכנתא לטובת הרכישה, באמצעות הבנקים למשכנתאות.
בגדול, תהליך לקיחת המשכנתא דומה לכל תהליך לקיחת משכנתא, ובמסגרתו תיבחן ההתנהלות הפיננסית של הלווה, ההון העצמי שלו וכן הנכס הנרכש, ובמידה ויעמוד בדרישות יוכל לקבל הלוואת משכנתא.
אלא, שהרגולציה הנוגעת לתושבי חוץ, שונה מן הרגולציה של אזרחים ישראלים, תושבי המדינה, וכך גם המסמכים והבדיקות אותם ידרשו הבנקים למשכנתאות.
ההבדל העיקרי בין משכנתא לתושב חוץ ובין משכנתא לאזרח ישראלי היא אחוז המימון, בעוד שאזרחי ישראלי הרוכש דירה יחידה יוכל לקבל עד 75% מימון, תושב חוץ יוכל לקבל מימון בגובה של עד 50% משווי הנכס הנרכש. אזרחים ישראלים החיים בחו"ל, יוכלו בדרך כלל לקבל אחוזי מימון יותר גבוהים, בהינתן, כמובן, שיש בידם את כושר ההחזר הנדרש.
המשכנתאות לתושבי חוץ והמגבלות עליהן, הן מדיניות בנקאית, ולכן ניתן לחרוג מן המגבלות במקרים מסוימים.
הבדל נוסף הוא שמשכנתאות לתושבי חוץ אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל הדורשת לפחות 1/3 מגובה ההלוואה בריבית קבועה. העובדה שמשכנתאות לתושבי חוץ מוגבלות רק במדיניות בנקאית, מאפשרת, לקחת את כל ההלוואה במסלולי צמודי מבוססי מט"ח (דולר או אירו) כך שיתאימו באופן מיטבי להכנסות הלווה.
חשוב לדעת כי מיסוי מקרקעין בעסקאות רכישה לתושבי חוץ שונה, ומחושב במדרגות אחרות, החל מהשקל הראשון.
נכון לינואר 2024,
בכל רכישה עד לסכום של 5,872,725 מס בגובה 8% על כל סכום הרכישה.
בכל רכישה מעל סכום של 5,872,725 מס בגובה 10% על כל סכום הרכישה.
תנאים לקבלת משכנתא לתושבי חוץ:
- התנהלות פיננסית תקינה
- כושר החזר התואם את גובה ההלוואה המבוקשת
- הון עצמי להשלמת העסקה
- תקינות הנכס המבחינה תכנונית ומשפטית
מסמכים לטובת הלוואת משכנתא לתושבי חוץ:
- תעודות מזהות (2 תעודות)
- אישורי הכנסות ממדינות המקור – לכל מדינה יש טפסים שונים. הכנסות חודשיות ושנתיות (הבנקים השונים למשכנתאות יודעים לקרוא את אישורי ההכנסות ממדינות המקור. במקרים מסוימים יידרש תרגום ואישור נוטריוני לתרגום)
- דירוג אשראי ממדינת המקור
- תדפיסי חשבונות עו"ש
- דוח עושר פיננסי של הלווה הכולל את כלל נכסיו, לרבות נדל"ן, מחוץ לישראל (כולל נכסים כספיים)
- אישורי לדיווחי מס במדינות המקור
- נסח טאבו של הדירה הנרכשת (ושמאות לשלב הביצוע)
- נציג מיופה כח לביצוע חתימות בארץ במידה והרוכש אינו נמצא בארץ
חשוב לקחת בחשבון כי הליך אישור הלוואת המשכנתא לתושבי חוץ ארוך משמעותית מאישורי משכנתא לאזרחים ישראלים, בעיקר בשל הקושי בקריאת דוחות.
רוב הבנקים למשכנתאות הקימו מערכים ייעודים בחלק מהסניפים לטיפול במשכנתאות לתושבי חוץ. בהתאם לסוג העסקה ולמדינת המקור של הלווה יוציא הבנק את רשימת המסמכים שידרשו לו לטובת בחינת הבקשה ואישורה.
