עמלת היוון

בכל מקרה של פירעון הלוואת משכנתא לפני המועד המתוכנן שלה, יתכן תשלום של עמלת היוון לבנק.

עמלת ההיוון נועדה לפצות את הבנק בגין הפסד של ריביות עתידיות, בכל מקרה בו הלווה מבקש לפרוע את ההלוואה לפני מועדה המקורי. פירעון של ההלוואה לפני המועד המתוכנן מהווה הפרה של תנאי ההסכם עליו חתם הלווה מול הבנק, עמלת ההיוון היא הפיצוי המוגדר בתנאי ההלוואה.

עמלת ההיוון מחושבת כפער בין הריבית הנקובה בהלוואת המשכנתא לבין הריבית הממוצעת בשוק בתקופת הפירעון, במכפלה של יתרת התקופה בחודשים ויתרת קרן ההלוואה וכל אלו במכפלת 0.1% (בערך).

כלומר, אם הריבית בשוק נמוכה מהריבית הנקובה בהלוואת המשכנתא, תשולם עמלת היוון, אבל אם המצב הפוך, כלומר הריבית הנקובה נמוכה מהריבית הממוצעת בשוק, לא תשולם עמלת היוון, שכן אז לבנק יש אינטרס מובהק שהלווה יפרע את יתרת החוב, והבנק יוכל למכור את הסכום הנפרע בריבית גבוהה יותר.

עמלת ההיוון היא רק אחת מהעמלות אותן יבקש לגבות הבנק במקרה של פירעון מוקדם, לצד עמלה תפעולית, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת מדד ממוצע או עמלת מט"ח. אולם, עמלת ההיוון היא היקרה והמשמעותית מכולן.

עמלת ההיוון משולמת על יתרת התקופה (בחודשים) עד לנקודת השינוי הריבית, בריביות המשתנות, או עד לתום תקופת ההלוואה בריביות הקבועות (בהן אין נקודת שינוי במהלך תקופת ההלוואה).

במסלולי הריביות המשתנות הקצרות (ריביות שתדירות שינוי הריבית בהן קטנה משנה) – פריים, מט"ח, מק"מ, משתנה עד שנה, אין עמלת היוון, ולכן נכון לשלבן בהלוואות משכנתא עם אסטרטגיה או תוכנית לפירעון מוקדם, מלא או חלקי, של הלוואת המשכנתא.

מבין שלל עמלות הפירעון המוקדם של הבנקים, עמלת ההיוון היא הגבוהה והמשמעותית ביותר, וניתקל בה, לפי תנאי השוק, כאשר נרצה לסלק את יתרת המשכנתא לפני המועד המתוכנן, ובעיקר במחזור משכנתא (פעולה של לקיחת משכנתא חדשה, במקום משכנתא קיימת). במחזור משכנתא, על פי רוב, ככל שעמלת ההיוון גבוהה יותר, כך כדאיות המחזור גדולה יותר, שכן הפער בין הריבית הנקובה בהלוואת המשכנתא לבין הריבית הממוצעת בשוק, בעת המחזור, גדול יותר, לטובת הריבית הממוצעת בשוק (היא נמוכה משמעותית מהריבית המשולמת על הלוואת המשכנתא).

בתקופה הנוכחית (נובמבר 2023) כאשר סביבת הריביות בשוק גבוהה, נכון לתכנן הלוואות משכנתא מתוך הסתכלות גם על עמלת ההיוון הצפויה בעת המחזור העתידי (כאשר הריביות בשוק ירדו). יחד עם זאת, אין לנו דרך לחשב את גובה עמלת ההיוון העתידית, שכן אנחנו לא יודעים מה תהיה הריבית בנקודת הזמן בה נבחר למחזר את הלוואת המשכנתא.

גובה עמלת ההיוון מחושב אוטומטית על ידי הבנק, בדוח יתרות לסילוק משכנתא, והעמלה המוצגת כבר כוללת את ההנחות להם זכאי הלווה על פי פרק הזמן שחלף ממועד לקיחת המשכנתא.

אם ללווה יש מסלול זכאות בהלוואת המשכנתא, ההנחה אותה יקבל מעמלת ההיוון מעט יותר כגדולה.