קריטריונים לקבלת משכנתא

קריטריונים לקבלת משכנתא – הכללים הבסיסיים

הלוואת משכנתא היא הלוואה המפוקחת וניתנת תחת קריטריונים ברורים ומוגדרים מראש של בנק ישראל ושל הבנקים המסחריים.

יחד עם זאת, בתקופה האחרונה החל להתפתח שוק משכנתאות משגשג ותחרותי הניתנות על ידי גופי מימון חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח וגופים פיננסיים מסודרים. גופים אלו ושוק זה אינו תחת הפיקוח והרגולציה של בנק ישראל, וחלק מן התנאים בשוק זה שונים ובחלקם אף מקלים מול תקנות בנק ישראל, והביטוי של זה הוא מחיר ההלוואה.

מאמר זה עוסק ברגולציה הבסיסית של בנק ישראל ושל הבנקים המסחריים!

אחוזי מימון

בנק ישראל קובע כי כל סוג של עסקה יכול לקבל מימון עד אחוז מסוים. בעצם מקביעת אחוז המימון המקסימלי הנדרש, נגזר אחוז ההון העצמי הנדרש לכל עסקה. בהקשר ההון העצמי חשוב לציין כי המימון הבנקאי אינו כולל את העלויות הנלוות לעסקה הרכישה (לדוגמת מס רכישה, עו"ד, מתווך, יועץ משכנתאות וכו')

אחוז המימון מחושב כסכום ההלוואה מתוך עלות הנכס הנרכש (על פי מטרת הרכישה). עלות הנכס הנרכש היא סכום חוזה הרכישה או הערכת השמאות עבור הבנק, הנמוך מבין השניים.

דירה מגורים ראשונה או יחידה – עד 75% מימון

שיפור דיור (רכישה של דירה במקום דירה קיימת) – עד 70% מימון

רכישת נכס להשקעה – עד 50% מימון (בעבר ניתן היה לקחת הלוואת משכנתא על חשבון נכס קיים להשלמת הון עצמי, אופציה זו בוטלה בסוף 2021 על ידי בנק ישראל, וכיום ניתנת לביצוע רק במשכנתא חוץ בנקאית).

הלוואת משכנתא לכל מטרה – הלוואת משכנתא על חשבון נכס קיים עד 50% משווי הנכס (לפי הערכת שמאי). הלוואה זו יכולה לשמש למגוון רחב של פעולות כדוגמת שיפוץ, סגירת חובות, עזרה לבן משפחה ואחרות, למעט סייג אחד, לא ניתן להשתמש בהלוואה כהון עצמי לרכישת דירה להשקעה.

הון עצמי

כנגזרת ישירה של אחוז המימון נדרש הלווה להון עצמי (באחוז שנקבע על ידי סוג העסקה).

ההון העצמי של הלקוח צריך לקחת בחשבון את העלויות הנלוות של העסקה, בנוסף לאחוז המינימלי הנדרש.

הבנק יבקש את הוכחת ההון העצמי לפני אישור בקשת המשכנתא, וכן את תשלום מלוא ההון העצמי לפני שהוא מעביר את כספי ההלוואה.

גיל הלווים

הלוואת משכנתא ניתנת לתקופה מקסימלית של עד 30 שנה ועד לגיל 75 (סיום תשלום ההלוואה). במקרים חריגים ניתן לבקש את הגדלת גיל הלווה עד לגיל 80. במקרים של משכנתא לטובת רכישת דירה להשקעה הגמישות בגיל הלווה גדולה יותר.

התנהלות פיננסית תקינה והיסטורית נתוני אשראי חיובית

מעבר לתלושי השכר שמבקש הבנק להציג (או אישורי הכנסה מרואה חשבון במקרה של עצמאיים) בודק הבנק את היסטורית התנהלות האשראי של כל לווה.

החל משנת 2013, על פי חוק, נאספים כל נתוני האשראי וכל נתוני ההתנהלות הפיננסית של כל אדם במדינת ישראל, לרבות בנקים, חברות אשראי ומוסדות ממשלתיים (מס הכנסה, ביטוח לאומי, מע"מ הוצאה לפועל וכו'). על פי התנהלות העבר שלנו המערכת מנקדת כל לווה בציון מספרי.

באמצעות ציון זה, ואמצעות היסטוריית האשראי, מתמחר הבנק את הסיכון של כל לווה ומכאן גוזר את עלות הריבית על ההלוואה, כאשר במקרים מסוימים (הקשים יותר) יסרב הבנק להעניק ללווה הלוואה גם כאשר הבטוחה לשעבוד (הנכס הנרכש) תקין.

כל לווה יכול לבדוק את ציון האשראי שלו באמצעות מערכת Credit Data הפועלת ברישיון של בנק ישראל (יש גם אפליקציה).

התנהלות פיננסית לא תקינה היא כל המקרים בהם לא עמד הלווה בהתחייבויות הפיננסיות שלו, לדוגמת: חריגה ממסגרות אשראי, אי עמידה בתשלומי הלוואות, אי כיבוד צ'קים או הוראות קבע, עיקולים בחשבון, תיקים פתוחים בהוצאה לפועל ופשיטות רגל.

תקינות הנכס ברמת המשפטית והתכנונית

הלוואת משכנתא הינה הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד הנכס. המחלקה המשפטית של הבנק היא שמאשרת את הנכס כבטוחה. דוח השמאות שמבצעים הלווים לנכס הוא שמספק לבנק את המידע המשפטי והתכנוני של הנכס. רק לאחר בחינת דוח שמאות יחליט הבנק האם לאשר את הנכס כבטוחה. 

גם במקרה שהבנק יאשר לנו את מסגרת המשכנתא יתכן מצב בו הנכס לא יאושר כבטוחה ולא יסכים לשעבדו.

סיבות לאי תקינות נכס:

• חריגות בנייה / הבנייה אינה תואמת את ההיתרים הקיימים.
• הערת אזהרה בנסח הטאבו
• דירה מחולקת
• חובות על הנכס / עיקולים
• רישום בעלות לא תקין
• אחר

יחס החזר

לא ניתן לקבל משכנתא רק בשל שיעבוד הנכס כבטוחה. הבנק לא יאשר הלוואה, גם אם קיימת בטוחה במידה וללקוח אין את יכולת ההחזר של ההלוואה.

הרגולציה שך בנק ישראל קובעת שיחס ההחזר המקסימלי לטובת הלוואת משכנתא יהיה עד 50% מגובה ההכנסה הפנויה נטו, כלומר בניכוי כל הוצאה קבועה שאורכה מעד ל-18 חודשים (החזרי הלוואות, תשלומי מזונות וכו').

כהכנסה נטו הבנק לוקח בחשבון רק את מה שמופיע בחשבון העובר ושב ומגובה בתלושי שכר ו/או באישורי הכנסה מרואה חשבון (כולל הכנסות ממזונות, משכר דירה, קצבאות ביטוח לאומי לצמיתות)

בפועל יחס ההחזר המקסימלי שמאשרים הבנקים למשכנתאות הינו 30%-35% מהכנסתו הפנויה של הלווה או של משק הבית.

בדירות להשקעה הבנקים קלים יותר באישור יחס החזר של 40% מאחר והבנק יודע שברוב המקרים שכר הדירה משלם את החזר המשכנתא, ובמקרים של

דירות להשקעה גם קל יותר לבנק לממש את הבטוחה במקרה של אי פירעון ההלוואה.

ביטוחים

בכל הלוואת משכנתא נדרשים שני ביטוחים שונים, ובלעדיהם לא יאשר הבנק את המשכנתא.

1.    ביטוח נכס – על פי השמאות וערך הכינון הנקבע בשמאות, דורש הבנק ביטוח מבנה על פי הסכום בשמאות, לטובת הבנק, לכל מקרה של נזק בנכס או אובדנו המלא.

2.    ביטוח חיים – של כלל הלווים בהלוואה, בגובה ההלוואה. במקרים חריגים ניתן לבקש מן הבנק פטור מביטוח החיים של אחד הלווים.

המקרים בהם ניתן לבקש פטור הם רק במידה וחברת הביטוח אינה מוכנה לבטח בשל היסטוריה רפואית קשה, או בשל גיל הלווה, שכן ביטוח חיים בגיל מאוד מבוגר יהיה מאוד יקר.