כל עסקת משכנתא דורשת הערכת שמאות של הנכס המשועבד. הגוף המממן (בדרך כלל הבנק) ידרוש את הערכת השמאות על מנת לוודא את שווי הנכס המשועבד ואת תקינותו.
הבנק משתמש בשמאות על מנת לקבוע את שווי השוק של הנכס, אלא שהוא אינו מסתמך על הערכת השמאות בלבד, אלא משתמש בהערכת השמאות ובחוזה הרכישה, ולוקח את הסכום הנמוך מבין השניים, כך שבמקרה בו הערכת השמאות גבוהה ממחיר החוזה, הסכום הקובע לצורך קביעת גובה המימון האפשרי יהיה חוזה הרכישה, ולהיפך, כלומר, אם שווי הנכס על פי השמאות נמוך מהסכום הנקוב בחוזה הרכישה, ישתמש הבנק בהערכת השמאות לצורך קביעת הסכום.
לאחר מתן אישור עקרוני למימון המבוקש, ייתן הבנק ללווה, הפניה לביצוע שמאות, בו רשימה של שמאים העובדים עם הבנק באזור המבוקש, בעלות נמוכה ועל פי מחירון קבוע מראש. על הלקוח להזמין שמאי מתוך הרשימה, ולשלם את עלות השמאות. דוח השמאות (על פי רוב) ישלח רק לבנק שהוציא את ההפניה. ברוב המקרים השמאות המבוקשת היא שמאות מצומצמת לטוב המשכנתא בלבד.
השמאות כוללת מספר פרמטרים:
- התקינות התכנונית של הנכס – כלומר, הנכס במצבו הנוכחי תואם את התוכנית המקורית ואת השימוש המקורי. למשל, יוודא השמאי שהדירה אינה "דירה מחולקת", שלא הוספו לה חלקים (פרגולות / מחסנים / חדרים) שאינם על פי היתר. במידה וישנן חריגות בניה, השמאי יקפיד לציין אותן בדוח השמאות, יחד עם תמחור "עלות ההשבה", כלומר, כמה יעלה להשיב את הנכס למצבו המקורי על פי התוכנית המאושרת. את עלות ההשבה, יפחית הבנק משווי השוק של הנכס.
ישנם בנקים שלא יהיו מוכנים לאשר נכסים עם חריגות בניה, תלוי באופי החריגה ובהיקפה.
- שווי השוק של הנכס – הערכת השמאות תקבע את שווי השוק של הנכס הנרכש. ברוב המקרים יבקש השמאי את חוזה הרכישה על מנת להתבסס גם עליו בקביעת שווי הנכס. לצד קביעת שווי השוק של הנכס, יציין השמאי גם את שווי השוק למימוש מהיר של הנכס (מחיר הנמוך בכ-15% ממחיר השוק), זה אינו מחיר השוק ואינו משמש לקביעת השווי לצורך המימון, אלא לצרכים פנימיים של הבנק.
- ערך הכינון של הנכס – שווי הנכס ללא מרכיב הקרקע. נתון זה משקף את עלות בניית הנכס מחדש, למקרה של פגיעה בנכס. לנושא המשכנתא, נתון ערך הכינון הוא הערך לפיו מבוצע ביטוח המבנה לטובת הבנק הממשכן.
ברכישת דירה מקבלן לא יידרש הלווה לשמאות, והמחיר הקובע לצורך קביעת גובה המימון האפשרי הוא חוזה הרכישה. זה לא שלבנק אין שמאות, אלא שהוא מסתמך על השמאות שביצע הקבלן בדוח ה – 0 של הפרויקט.
במקרה של הלוואת משכנתא לטובת שיפוצים או הלוואת משכנתא לטובת בנייה עצמית, הערכת שווי ממנה יגזור הבנק את גובה המימון האפשרי תהיה שווי הנכס לאחר השיפוץ / לאחר הבנייה.
שמאות מורחבת:
ישנם מקרים או סוגי עסקאות בהן ידרוש הבנק ביצוע של שמאות מורחבת לנכס הנרכש / לנכס המשועבד: דירות גג, דירות גן, בתים פרטיים, עסקאות רכישה בסכום הגבוה מ-5,000,000 ₪ ודירות הקטנות מ-40 מ"ר.
הסיבה לדרישה לשמאות מורחבת לגבי דירות גג, דירות גן ובתים פרטיים נובעת מהאפשרות לבצע שינויים והרחבות ללא היתר בנכס (מה שיותר קשה לבצע בדירת מגורים רגילה).
דירות הקטנות מ-40 מ"ר, החשש הוא מפני שינוי ייעוד שימוש, למשל מחסן או חנות שהופכים ליחידת מגורים.
דירות בשווי הגבוה מ-5,000,000 ₪, בשל החשיבות בדיוק השווי באמצעות שמאות רחבה יותר.
שמאות מוקדמת:
במקרים בהם אחוז המימון המבוקש מהבנק לטובת השלמת עסקת הרכישה גבוה, כלומר גבוה מ-60% מימון, חשוב לבצע שמאות מוקדמת.
הסיבה היא שהלווה רוצה להבטיח לעצמו ששווי השוק של הנכס הנרכש נכון, ושהוא יאפשר לו לקבל את המימון המבוקש.
לדוגמה:
שווי חוזה: 1,000,000 ₪
הון עצמי: 250,000 ₪
מימון מקסימלי: 750,000 ₪ (75%)
הערכת שמאי: 950,000 ₪
מימון מקסימלי: 712,500 ₪ (75% מהערכת שמאי)
ללקוח חסרים: 37,500 ₪ (1,000,000 – 250,000 – 715,500)
ביצוע של שמאות מוקדמת והבנת השווי האמיתי של העסקה יכול להציל לקוח מפני עסקה שהוא לא יוכל למממן. עלות השמאות המוקדמת, כמו שמאות מורחבת, ועדיין עלות בטלה בשישים מול תוחלת הנזק של אי עמידה בחוזה הרכישה כתוצאה מהרכה לא נכונה של מחיר הדירה.
בביצוע שמאות מוקדמת, רצוי להשתמש בשמאי המוכר על ידי הבנק בו מתכננים לקחת את המשכנתא, על מנת לחסוך את הצורך בשמאות נוספת.
