תמהיל משכנתא – מה חשוב לדעת
אחד המושגים שעולים מיד בכל דיון, שיחה או פוסט על נושא משכנתאות הוא תמהיל המשכנתא: תמהיל שלישים, תמהיל מסוכן, תמהיל יקר, וכן הלאה.
אז מהו תמהיל משכנתא? למה הוא נחוץ? ומה מותר ואסור לעשות בתמהיל?
אם הגעתם לשלב התמהיל משכנתא שלכם, אז אתם כבר יודעים שישנם מסלולים שונים בהם ניתן לקבל את הלוואת המשכנתא מהבנק, מסלולים בריבית קבועה או משתנה, צמודים או שאינם צמודים למדד המחירים לצרכן, צמודים לריבית הפריים, המט"ח ועוד.
התמהיל הוא שילוב של מספר מסלולים בהלוואה. שילוב המסלולים השונים בהלוואה נועדו לשרת מטרות של הלווה בהלוואה ארוכת שנים.
חשוב להבהיר כבר בהתחלה, אין כל חובה לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממספר מסלולי הלוואה שונים, ובהחלט ניתן להשתמש במסלול אחד. אלא, שהרגולציה של בנק ישראל בתחום המשכנתאות קובעת כי בכל הלוואת משכנתא, לפחות 1/3 מסכום ההלוואה יהיה במסלול של ריבית רבועה (צמודה או לא צמודה למדד המחירים לצרכן), מכאן שאם אנחנו רוצים לבנות הלוואה עם מסלול אחד בלבד ולא תמהיל של מסלולים, זה תמיד יהיה מסלול של ריבית קבועה.
למה תמהיל?
תמהיל מאפשר ללווה לתכנן את מבנה ההלוואה בהתאם לצרכים שלו, למטרות שלו וליכולות שלו, היום ובעתיד.
באמצעות תמהיל ההלוואה ניתן לשלוט על אורך ההלוואה, גובה ההחזר החודשי, רמת הסיכון של ההלוואה והתאמתו לאופי הלווה.
התמהיל מאפשר ללווה גמישות ויכולות פירעון מוקדם על פי תכנון מראש.
הרגולציה הבסיסית!
בנק ישראל קבע שני כללים עיקריים המייצרים מגבלות לכל תמהיל ההלוואה. מטרת ההתניות של בנק ישראל הן כמובן להטיב עם הלווה.
1. לפחות 1/3 מן ההלוואה יהיה בריבית קבועה – המטרה היא להבטיח יציבות מינימלית בהלוואה על ידי יצירת חלק שאינו נתון לשינויים. מסלול הריבית הקבועה יכול להיות צמוד מדד או לא צמוד למדד.
2. עד 2/3 מן ההלוואה יכול להיות בריבית פריים. ריבית הפריים היא מסלול ההלוואה ה"זול" ביותר, ועל מנת לאפשר ללווה להוזיל את העלות הכוללת של ההלוואה, מאפשר בנק ישראל (החל משנת 2020) לקחת עד 2/3 מגובה ההלוואה במסלול הפריים.
שליטה על רמת הסיכון!
באמצעות תמהיל ההלוואה ניתן לשלוט על רמת הסיכון של ההלוואה בהתאם למטרות, יכולות וצרכים של הלווה.
ככלל, ככל שרמת הסיכון של מסלול ההלוואה נמוכה יותר, גם הריבית על מסלול ההלוואה תהיה גבוהה יותר, שכן הבנק מתמחר את הסיכון שלו לשחיקת ערך הכסף (וההפך). לדוגמה, מסלול הקל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) יהיה תמיד היקר ביותר, שכן ללא קשר לשינויים שיחולו בשוק המשכנתאות ובכלל, החזר החודשי במסלול זה יהיה זהה וקבוע לאורך כל חיי ההלוואה, ולכן רמת הסיכון במסלול זה תהיה הקטנה ביותר.
הצמדה של הריבית הקבועה למדד המחירים לצרכן תוזיל את עלות הריבית אך תהיה נתונה לשינוי אפשרי כל חודש, רמת הסיכון עולה ולכן העלות (הריבית על מסלול ההלוואה) תרד.
המסלול המסוכן יותר בהקשר הזה הוא המסלול עם הריבית הנמוכה ביותר, מסלול הפריים. בסיס הריבית כולה יכול להשתנות אחת לחודש עם פרסום נתוני הריבית על ידי בנק ישראל.
דרך נוספת לשליטה על רמת הסיכון היא באמצעות תקופת ההלוואה במסלולי הריבית המשתנה, ברור לחלוטין שככל שהתקופה תהיה קצרה יותר רמת הסיכון תרד שכן פוטנציאל שינוי הריבית מתקצר.
ככל שרמת הסיכון בהלוואה גבוהה יותר, עלות ההלוואה (הריבית על ההלוואה) זולה יותר ופוטנציאל השינוי גבוה יותר.
שינויים בגובה הריבית אינם תמיד לרעת הלווה, וישנם מקרים בהם הריבית תרד. למשל במסלול בריבית משתנה על 5 שנים, יתכן שלאחר תום המועד הריבית במסלול תרד בהתאם לשינויים בעוגן הריבית ובריבית הממוצעת במשק (וכן, היא יכולה גם לעלות).
לסיכום, נוכל לשלוט ברמת הסיכון של ההלוואה (סבירות נמוכה לשינויים בריביות, במדדים ובהחזר החודשי) על ידי בחירת מסלולים עם התכנות שינוי נמוכה על לא קיימת.
בהלוואות משכנתא לתקופות קצרות ניתן להעלות את רמת הסיכון ולהוזיל את ההלוואה, שכן תוחלת השינויים מוגבלת בשנים הקצרות של ההלוואה.
רמת הסיכון צריכה להתאים לאופי הלוואה (מוכן או לא מוכל לקחת סיכונים) וליכולות שלו (האם הלווה יוכל להתמודד עם גידול בהחזר החודשי).
שליטה על גובה ההחזר!
באמצעות בניית תמהיל ההלוואה ניתן לשלוט על גובה ההחזר החודשי הבסיסי. ככל שנפרוס את תקופת ההלוואה לשנים רבות יותר, כך יקטן ההחזר החודשי, ולהיפך.
שליטה על גובה ההחזר חשובה במקרים בהם ללווה הוצאות כבדות נוספות (שכ"ד, גני ילדים וכו') וניתן לתכנן שינויים בגובה ההחזר, דחייה של החזרים ואפילו הגדלה של החזרים על פי צרכי הלווה.
לדוגמה, זוג שרכש דירת קבלן, ובמהלך הבנייה גר בשכירות ואינו יכול לשלם שכירות והחזר משכנתא במקביל, יוכל לבקש דחייה של תשלומי המשכנתא עד אשר יכנס לדירה (גרייס).
תמהיל מכוון מטרה!
בניית התמהיל משתנה מעסקה לעסקה, מלווה ללווה, ותלויה ביכולותיו של הלוואה ובמטרת ההלוואה. מימון רכישת דירה להשקעה בעסקת Flip יהיה שונה מתכנון מימון של בנייה עצמית לבית מגורים לכל החיים.
תמהיל ההלוואה צריך לשרת את מטרות הלוואה באופן כזה שהלוואת המשכנתא תאפשר ללווה לצמוח ולהגשים את מטרותיו.
בהצלחה!!!
