בתחילת פברואר 2026, חידד בנק ישראל (במסגרת מספר עדכונים נוספים שהוא פרסם לגבי שוק המשכנתאות), את אופן חישוב כושר ההחזר בהלוואת המשכנתא.
לאור הפרסום של בנק ישראל, אני חושב שנכון להבהיר את אופן החישוב ואת מה שקובעת הרגולציה, לרבות דוגמאות חישוב.
בנק ישראל קובע כי יחס ההחזר המקסימלי מההכנסה הפנויה של הלווה (או הלווים) בהלוואת המשכנתא לא יעלה על 50%.
יחד עם זאת, הוא משנה את הקצאת ההון של הבנקים בכל הלוואת משכנתא בה יחס ההחזר מההכנסה הפנויה של הלווים גבוה מ-40%. בפועל נוצר מצב, כי לא קיימת אפשרות לקבל הלוואת משכנתא בבנקים למשכנתאות, בה יחס ההחזר גבוה מ-40%.
לכן, מכאן ואיך, כאשר אתייחס לכושר ההחזר המקסימלי, נחשב לפי 40% ולא 50%.
נקודה נוספת שחשוב לקחת בחשבון, למרות שהרגולציה מאפשרת יחס החזר מקסימלי של 40%, הבנקים אינם נוטים לאשר יחס החזר כה גבוה, ומשתדלים לחשב לפי יחס החזר נמוך יותר. על פי הכלל הזה, ככל שהכנסתו של הלווה גבוהה יותר ניתן יהיה להתקרב ליחס החזר מקסימלי של 40% מההכנסה הפנויה, וההיפך, כלומר לווים בעלי הכנסה נמוכה, שעל פניו, היו יכולים ליהנות מיחס החזר גבוה יותר, לא יוכל לקבלו בפועל. חידוד נוסף בהקשר הזה, בהלוואות משכנתא בהן חלק גדול צמוד מדד, הבנק יוריד את יחס ההחזר המאושר בהלוואה מתוך הבנה שההחזר החודשי של הלווה עתיד לעלות ובטווח הקצר.
הסיבה להגבלת יחס ההחזר בהלוואת המשכנתא באה לשמור על היציבות הפיננסית של הלווה (ושל הבנק), ככל שיחס ההחזר בהלוואת המשכנתא נמוך יותר, היציבות הפיננסית של הלווה גבוהה יותר, הוא יוכל להתמודד טוב יותר עם שינויים לרעה בגובה ההחזר החודשי, או להתמודד עם ההחזר גם במקרה של פגיעה בהכנסה.
אופן חישוב ההכנסה הפנויה, לא השתנה, והוא קובע כי הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו מכלל המקורות המקובלים על הבנקים (שכר עבודה, קצבאות, הכנסות משכירות ועוד) בניכוי התחייבויות ארוכות טווח, כלומר התחייבויות מעל ל-18 חודשים (בעיקר החזרי הלוואות ותשלומי מזונות).
לטובת חישוב של כושר ההחזר המקסימלי של הלווה, לוקח הבנק את ההכנסה הפנויה של הלווה ומכפיל אותה ביחס ההחזר המאושר, לדוגמה:
לווה שהכנסתו הפנויה עומדת על 15,000 ₪ ויחס ההחזר המאושר בהלוואה הינו 35%, כושר ההחזר שלו יהיה 5,250 ₪.
עד כאן אין כל שינוי.
אולם, במקרים בהם ביקש הלווה מהבנק הלוואת משכנתא נוספת, על אותו הנכס, אופן חישוב הבנקים עד היום היה "מקל" יותר, מהסיבה שהם חישבו את החזר המשכנתא כהתחייבות ולא כהחזר משכנתא שצריך להיות מחושב מתוך יחס ההחזר הכולל.
במצב הקיים:
לווה שהכנסתו הפנויה עומדת על 20,000 ₪, ויש לו יתרת משכנתא 1,000,000 ₪ (מתוך שווי נכס של 3,000,000 ₪) בהחזר חודשי של 6,000 ₪, ומבקש כעת לגייס הלוואת משכנתא נוספת של 600,000 ₪ לטובת איחוד הלוואת בהחזר חודשי של 4,000 ₪.
החישוב מתבצע באופן הבא:
הכנסה נטו 20,000 ₪
החזר משכנתא קיימת 6,000 ₪
הכנסה פנויה 14,000 ₪
יחס החזר מקסימלי 35%
כושר ההחזר לטובת משכנתא נוספת 4,900 ₪
אם ההחזר המתוכנן למשכנתא הנוספת נמוך מ-4,900 ₪ (מתוכנן החזר חודשי של 4,000 ₪) , הרי שכושר ההחזר תקין והבקשה תאושר.
בפועל ייוצר מצב בו החזרי המשכנתא (קיימת + חדשה) יעמדו על 10,000 ₪ מהכנסה נטו של 20,000 ₪, כלומר יחס ההחזר יעמוד על 50% מההכנסה של הלווה בפועל (לא תקין בעליל).
העדכון של בנק ישראל בא לתקן את המצב האמור, והוא מתייחס למשכנתא נוספת על אותו הנכס בלבד,
לפי הדוגמא הבאה:
הכנסה נטו 20,000 ₪
יחס החזר מקסימלי 35%
כושר החזר מקסימלי 7,000 ₪
החזר משכנתא קיימת 6,000 ₪
כושר החזר לטובת משכנתא נוספת 1,000 ₪ בלבד
כלומר, ההחזר של שתי המשכנתאות יחד לא יעבור את יחס ההחזר המקסימלי המאושר בהלוואה.
המקרה הנוסף שצריך לחדד הוא מה קורה כאשר הלווה רוצה לרכוש נכס נוסף, ובבעלותו נכס עם משכנתא.
במקרה כזה, ההחזר של המשכנתא על הנכס "הישן" תחושב כהחזר הלוואה רגילה כמו בדוגמת החישוב הראשונה.
לדוגמה:
הכנסה נטו 20,000 ₪
החזר משכנתא על נכס אחר 6,000 ₪
הכנסה פנויה 14,000 ₪
יחס החזר מאושר לטובת משכנתא חדשה 35%
כושר ההחזר לטובת משכנתא על נכס אחר 4,900 ₪
חישוב נכון של יחס ההחזר בהלוואת המשכנתא ימקסם את יכולת ההחזר של הלקוח, אך לא יכניס את הלקוח לסיכון בהיבט של יכולת העמידה בהחזרי הלוואת המשכנתא.
ההנחיה של בנק ישראל צפויה להיכנס לתוקף ב – 01/07/2026.
