הלוואת משכנתא לכל מטרה ועדכון בנק ישראל לגבי אחוז המימון המקסימלי

הלוואת משכנתא לכל מטרה היא הלוואת משכנתא הנלקחת בשעבוד של נכס קיים, בשונה מהלוואת משכנתא לדיור, שנלקחת לטובת רכישה של נכס.

המאמר הזה יעסוק בהלוואות משכנתא בשעבוד נכס קיים בבנקים למשכנתאות ולא בגופי המימון החוץ בנקאיים, שם מגוון האפשרויות גדול יותר, אך המחיר גבוה יותר.

יתרונה הגדול של הלוואת משכנתא לכל מטרה היא האפשרות לגייס סכום כסף משמעותי כהלוואת משכנתא, בריביות יחסית נמוכות, ולתקופות זמן ארוכות, שכן מבחינת הבנק למשכנתאות מדובר בהלוואה מובטחת ברמת סיכון נמוכה. האפשרות לפרוס את ההלוואה לתקופה של עד 30 שנה (בדומה להלוואת משכנתא לדיור) מאפשרת פתרון תזרימי נוח.

הלוואת משכנתא לכל מטרה, כשמה כן היא, מאפשרת ללווים לגייס כסף כנגד נכס קיים, בין אם קיימת הלוואת משכנתא כנגד הנכס ובין אם לא, כמעט לכל מטרה עבורה יידרש המימון:

• איחוד הלוואות
• הלוואת נדוניה
• עזרה לבן משפחה
• השקעה בעסק
• אירוע משפחתי
• כמעט כל סיבה שנדע להסביר לבנק ולהציג מסמכים תומכים

הסיבה היחידה עבורה לא נוכל לגייס כסף כנגד נכס קיים היא יצירת הון עצמי לטובת רכישה של נכס נוסף!!!

נקודות שחשוב להכיר לגבי הלוואות משכנתא לכל מטרה:

1. מטרת ההלוואה
2. אחוז המימון
3. מחיר הכסף (הקצאת הון)
4. הלוואת גישור
5. יחס ההחזר המקסימלי
6. שמאות

• מטרת ההלוואה:

כמעט כל מטרה שניתן להסביר לבנק ולמסמך, תהיה מטרה לגיטימית לקבלת הלוואת משכנתא לכל מטרה. חשוב לזכור בהקשר של מטרת ההלוואה 2 דברים חשובים:

 הראשון שכבר נכתב, לא ניתן לגייס הון שמטרתו היא יצירת הון עצמי לטובת רכישת נכס נוסף למגורים. ניתן לגייס הון כנגד נכס קיים לטובת רכישת נכסים מסחריים.

השני, במקרים רבים עושים לווים שימוש בהלוואת משכנתא לכל מטרה לטובת שיפוצים. זו טעות יסודית בהבנת המטרה. הלוואת משכנתא לשיפוצים היא הלוואת משכנתא לדיור, אחוזי המימון גבוהים יותר וגובה הריבית נמוך יותר, ולכן לטובת שיפוצים לא נכון לעשות שימוש בהלוואת משכנתא לכל מטרה.

בכל אחד מן המקרים או לכל מטרה, ידרוש הבנק אסמכתאות למטרת ההלוואה, למשל:

לטובת איחוד הלוואות – פירוט של ההלוואות הקיימות (יתרת, תקופה והחזר חודשי)

לטובת הלוואת נדוניה – למשל הזמנה לחתונה

לטובת עזרה לבן משפחה – אסמכתא רלוונטית. לדוגמא, אם מטרת הכסף היא הון עצמי לבן משפחה, אפשר לצרף את חוזה הרכישה שלו

לטובת השקעה עסקית – תוכנית עסקית או הסכם רכישה של נכס עסקי

• אחוז המימון:

אחוז המימון המקסימלי בהלוואת משכנתא בשעבוד נכס קיים (הלוואת משכנתא לכל מטרה), הינו עד 50% משווי הנכס, או לפי ההקלה החדשה של בנק ישראל (12/2025), עד 70% משווי הנכס ובלבד שהתוספת מעל ל-50% המקוריים אינה עולה על 200,000 ₪ ואינה עולה כמובן על 70% משווי הנכס.

אחוז המימון המקסימלי לוקח בחשבון גם משכנתא קיימת (בין אם לדיור ובין אם לכל מטרה), באופן שבו כל המשכנתאות יחד (קיימות וחדשות), לא יעלו על אחוז המימון המקסימלי.

כמובן, שאם אין על הנכס הלוואת משכנתא קיימת, ניתן לגייס את מלוא אחוז המימון האפשרי כהלוואת משכנתא לכל מטרה.

לדוגמא:

שווי נכס                                 3,000,000 ₪

סכום מקסימלי לגיוס (50%)       1,500,000 ₪                

יתרת משכנתא לדיור                 800,000 ₪

סכום מקסימלי שניתן לקבל       700,000 ₪                   

אם במקרה הזה היה דרוש ללווה סכום כסף נוסף, ניתן היה לגייס 200,000 ₪ נוספים שכן גם לאחר התוספת לא עובר הלווה את אחוז המימון המקסימלי לתוספת 70%.

800,000 + 700,000 + 200,000 = 1,700,000

1,700,000 / 3,000,000 = 56.6%

• מחיר הכסף:

מחיר הכסף הוא גובה הריבית בהלוואה, גבוה יותר מהלוואת משכנתא לדיור, באופן משמעותי. בראש ובראשונה תלוי מחיר הכסף בהלוואה בשעבוד נכס קיים בהקצאת ההון המוגדרת על ידי בנק ישראל. בהלוואת משכנתא לכל מטרה, למרות שאחוז המימון המקסימלי אינו גבוה במיוחד (עד 50%), הקצאת ההון נגזרת מהגדרת ההלוואה, ולא מאחוז המימון. הקצאת ההון בהלוואת משכנתא לכל מטרה הינה 75% ללא קשר לאחוז המימון (לשם השוואה, הקצאת ההון המקסימלית בהלוואה לדיור, במימון מקסימלי, היא 60%).

ולכן, הלוואות משכנתא הניתנות בשעבוד נכס קיים, יקרות יותר, באופן משמעותי, מהלוואות משכנתא לדיור. זו גם הסיבה שלא נכון להשתמש בהלוואת משכנתא לכל מטרה לצרכי שיפוץ (שיפוץ נחשב להלוואה לדיור).

•  הלוואת גישור:

בעסקאות של שיפור דיור (דיור חלופי), ניתן לגייס הון עצמי על חשבון הנכס הקיים, ועד מכירתו, באמצעות הלוואת גישור. הלוואת גישור היא הלוואה בשעבוד נכס קיים, בדומה להלוואת משכנתא לכל מטרה, אלא שהיא מוגבלת בזמן (עד למכירת הבית לפי סוג העסקה שמבצע הלווה), ומשולמת בה רק הריבית. סכום הכסף שניתן לגייס זהה באופן החישוב להלוואת משכנתא לכל מטרה, הריבית שניתן יהיה לקבל, תהיה בדרך כלל נמוכה יותר מהלוואת משכנתא לכל מטרה (במטרות האחרות).

• יחס החזר מקסימלי:

עדכון הרגולציה האחרון מבנק ישראל (12/2025) מבהיר כי יחס ההחזר המקסימלי בהלוואות משכנתא, לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה של הלווים, כלומר, ההחזר של כל הלוואות המשכנתא יחד לא יכול להיות יותר מ-40% מההכנסה הפנויה של הלווים. ההגדרה הזו, מגבילה את כושר ההחזר של הלווים ומקטינה את הסכום שניתן ללוות, לעיתים ללא קשר לאחוז המימון המקסימלי האפשרי.

לדוגמא:

שווי נכס                                            4,000,000 ₪

יתרת הלוואת משכנתא                         1,350,000 ₪    

יתרה אפשרית לגיוס לכל מטרה             650,000 ₪            

אבל

ההכנסה הפנויה של הלווים                    17,500 ₪

כושר החזר מקסימלי לפי 40%               7,000 ₪            (40% מתוך 17,500)

החזר חודשי משכנתא קיימת                   6,500 ₪

כושר החזר פנוי (עד ל-40%)                   500 ₪ בלבד     (לא מספיק לסכום שניתן לגייס)      

• שמאות:

בכל בקשה להלוואת משכנתא לכל מטרה, המגדילה את האשראי הקיים, או אשר מבקשת אשראי כנגד נכס, תידרש שמאות לטובת הבנק למשכנתאות על מנת לקבוע את שווי הנכס הנוכחי.

במקרים בודדים, כאשר הסכום הנוסף לגיוס הוא לא מאוד גדול, יש בנקים שיאפשרו "מילוי מחסנית", ללא שמאות נוספת. כלומר, אם לקחנו משכנתא לדיור באחוז מימון נמוך (פחות מ-50%) במקור, והיום היתרה לסילוק קטנה, נוכל לקבל את הסכום הנוסף (שנפרע מקרן ההלוואה) ללא שמאות נוספת. ברוב המקרים הסכומים אינם גדולים, ודווקא ביצוע של שמאות יכול לשרת את הלווה (אם נדרש לו סכום כסף גדול יותר).

מחזור הלוואת משכנתא לכל מטרה:

מחזור הלוואת משכנתא לכל מטרה יכול להתבצע רק כמחזור לכל מטרה, כלומר לא ניתן לשנות את מטרת ההלוואה באמצעות מחזור.

בהרבה מאוד תיקי מחזור, ישנה בקשה של הלווים "להגדיל" את הלוואת המשכנתא, למשל לטובת איחוד הלוואות. לא ניתן להגדיל הלוואת משכנתא, גם לא במחזור ההלוואה! מה שכן ניתן זה לבקש הלוואת משכנתא נוספת לטובת המטרה המבוקשת, ואז היא כמובן מוגדרת כהלוואת משכנתא לכל מטרה.

הלוואת משכנתא לכל מטרה מדרגה שניה:

במקרים בהם כבר יש על הנכס המשועבד הלוואת משכנתא לדיור, ניתן לקחת את הלוואת המשכנתא לכל מטרה, גם בבנק אחר, ואז היא תרשם כמשכנתא בדרגה שניה לטובת הבנק "החדש". כלומר, אין חובה לקחת את המשכנתא הנוספת בבנק בו נלקחה ההלוואה לדיור, מה שכמובן מגדיל את אפשרויות המיקוח של הלווה.

לסיכום:

הלוואת משכנתא בשעבוד נכס קיים, היא פתרון מימוני טוב ונכון למגוון רחב של סיבות, בעיקר כי היא מאפשרת לגייס סכומי כסף משמעותיים, לתקופות ארוכות ובריבית יחסית נמוכה, בגלל שמדובר בהלוואת משכנתא.

יחד עם זאת, חשוב לזכור תמיד, שלמרות שזה נדמה כפתרון "קל", זו הלוואה גדולה לתקופות ארוכות, שחשוב לבחון את הכדאיות שלה.