הקצאת הון היא אחד המשתנים הנסתרים בהלוואת המשכנתא, שהשפעתם על גובה הריבית שנשלם בהלוואת המשכנתא היא מהותית, ובחלק מן המקרים, ניתן להשפיע עליה באופן משמעותי.
גובה הריבית המשולמת בהלוואת המשכנתא היא נגזרת של מספר רב של פרמטרים שאת רובם אנחנו מכירים, לדוגמת אחוז מימון, כושר החזר, תקופת ההלוואה, טיב הלקוח ועוד,
אולם, רבים לא מכירים את הקצאת ההון ואת ההשפעה שלה.
הקצאת הון היא דרישה של בנק ישראל, מהבנקים למשכנתאות להקצאת הון נזיל כבטוחה לכל הלוואת משכנתא שהם מוכרים. מטרת הקצאת ההון היא שמירה על היציבות הפיננסית של הבנק למשכנתאות במקרה בו הלווה או הלווים אינם עומדים בהחזרי ההלוואה. מאחר וחלק גדול מההון של הבנק מגיע מפיקדונות ויתרות זכות של לקוחות הבנק, ההון אותו נדרש הבנק להקצות נועד לשמור על היציבות הפיננסית של הבנק ולאפשר לו לעמוד בהתחייבויות שלו כלפי לקוחותיו כולם.
הקצאת ההון "פוגעת" ברווחיות הבנק ולכן היא משפיעה על גובה הריבית אותה נשלם לבנק.
הקצאת ההון היא נגזרת של אחוז המימון בהלוואה, ככל שאחוז המימון בהלוואה גבוה יותר, הקצאת ההון תהיה גבוהה יותר. לכן, ככל שאחוז המימון בעסקה גבוה יותר, גובה הריבית שנשלם תהיה גבוה יותר. (הקצאת ההון היא כמובן לא הסיבה היחידה לקביעת גובה הריבית, אבל היא המשתנה הפחות מוכר מכל הקריטריונים לקביעת גובה הריבית).
הקצאת ההון מחולקת למדרגות על פי אחוז המימון בעסקה, וככל שהמדרגה גבוהה יותר, כך אחוז ההון אותו נדרש הבנק להקצות מגובה ההלוואה גבוה יותר.
| מטרת ההלוואה | אחוז המימון | אחוז הקצאת ההון |
| דיור | 45% – 1% | 35% |
| דיור | 60% – 45% | 50% |
| דיור | 75% – 46% | 60% |
| הלוואת משכנתא לכל מטרה | עד 50% | 75% |
| הלוואת משכנתא מעל 5 מיליון ש"ח | 100% | |
| הלוואת משכנתא לקבוצת רכישה | 100% | |
| יחס החזר גבוה מ-40% | 100% |
דוגמה מספרית (לפי דירה יחידה):
עלות הדירה הנרכשת 1,500,000 ₪
הון עצמי 500,000
גובה המשכנתא הנדרשת 1,000,000 ₪ (עלות הדירה הנרכשת פחות ההון העצמי)
אחוז המימון בעסקה 66.66% (גובה המשכנתא חלקי עלות הרכישה)
הקצאת ההון בעסקה 60% (מדרגת המימון לדיור העליונה) גובה הסכום לטובת ההקצאה 600,000 ₪ (60% מגובה המשכנתא, סכום הכסף הנוסף שהבנק מקצה לטובת הביטחונות הנדרשים ממנו).
ההכרה של הקצאת ההון יכולה לסייע לנו לשלוט בגובה הקצאת ההון במקרים בהם גובה המימון הנדרש נמצא סמוך לגבולות, ניתן לפעמים להקטין מעט את גובה ההלוואה הנדרשת על מנת להוריד מדרגה של הלוואת ההון.
הלווה אינו חשוף לסכום הכסף המוקצה, ולכן ההשפעה על גובה הריבית גבוהה יותר מכל פרמטר אחר, אותו מכיר הלווה.
בין מדרגה אחת לשנייה של הקצאת ההון תהיה עליה בגובה הריבית אותה ידרוש הבנק.
ככל שסביבת הריבית גבוהה יותר הפער בין מדרגות הקצאת ההון קטן יותר וההפך, ככל שסביבת הריבית נמוכה יותר, הפער בין מדרגות הקצאת ההון גדולים יותר.
הקצאת ההון היא אחת הסיבות המרכזיות לעובדה שהלוואת משכנתא לכל מטרה (הלוואת משכנתא הנלקח כנגד נכס קיים) יקרה משמעותית מהלוואת משכנתא לדיור. ללא קשר לאחוז המימון, הקצאת ההון היא 75% מימון על כל הכסף.
סכום הכסף המוקצה יושב כבטוחה לכל תקופת ההלוואה, ומאחר והכסף לא יכול לשמש לפעילות המסחרית של הבנק, הוא מניב תשואה נמוכה המשפיעה על רווחיות הבנק, ולכן הריבית גבוהה יותר ככל שהקצאת ההון גבוהה יותר.
