הלוואת המשכנתא הניתנת על ידי הבנקים למשכנתאות, היא על פי רוב, הכסף האחרון בעסקה, כלומר, הרוכש ישלם את מלוא ההון העצמי שברשותו, ולפחות את המינימום הנדרש בעסקה, וכספי המשכנתא יהוו את הכסף האחרון בעסקה.
זו דרכו של הבנק להגן על עצמו, להבטיח את השלמת העסקה, ולאחריה כמובן את העברת הזכויות לרוכש ואת רישום המשכנתא לטובת הבנק.
אולם, יש מקרים שהם חלק מההון העצמי של הלווה אינו "זמין" בעת הרכישה, והלווה יעדיף להשתמש קודם בכספי המשכנתא ולא בכספו שלו, או בחלקו.
למשל, חלק מההון העצמי נמצא בקופת חיסכון / קרן השתלמות וכו', והלווה מעדיף לא לפרוע את הקופה / קרן ולשלם קנס, אלא להמתין עם תשלום ההון העצמי לסוף העסקה על מנת להימנע מההפסד הכספי,
או, לקוחות שמבצעים עסקת שיפור דיור, הם רכשו דירה חדשה אולם טרם מכרו את דירתם הנוכחית, וחלק מההון העצמי שלהם לעסקה נמצא "בשווי הנכס" שטרם נמכר.
בחלק גדול מעסקאות הנדל"ן לוח התשלומים מאפשר ללווה "לממש" את ההון העצמי שלו בשלב מאוחר יותר, למשל מכירת דירה (בעסקה שיפור דיור) בעוד מספר חודשים וכו'.
חשוב לזכור, כי אין אפשרות בה כספי המשכנתא כל חשבון הנכס הנרכש, יהיו הכסף הראשון בעסקה!,
אבל, יש אפשרות, כתוצאה מהסיבות שהוזכרו כאן, לבקש מהבנק להיות "כסף אמצעי" בעסקה.
כלומר, הלווה ישלם חלק מההון העצמי שלו, הבנק ישלם את המשכנתא ככסף אמצעי, והלווה ישלים את העסקה בעתיד (על פי תנאי הסכם המכר) מההון העצמי שלו.
על מנת שניתן יהיה להשתמש בכספי המשכנתא ככסף אמצעי, יש לעמוד במספר תנאים:
- תשלום של לפחות 10% מהעסקה מההון העצמי של הרוכש (כגובה הפיצוי המוסכם בהסכם המכר, אך לא לפחות מ-10% משווי העסקה).
- לקבל אישור מוקדם מהבנק לתשלום כספי המשכנתא ככסף אמצעי בעסקה, כבר בשלב האישור העקרוני.
- להציג לבנק אסמכתאות למקור הכסף לסגירת העסקה בעתיד.
יש בנקים שיותר מחמירים, ויבקשו לראות אסמכתאות לקיומו של הכסף (פיקדון / חיסכון / קרן השתלמות וכו'), כלומר, לא ניתן יהיה להסתמך על מכירה עתידית של דירה בעסקת שיפור דיור, אלא אם כן יש חוזה מכר חתום על הדירה הנמכרת.
מהצד השני, יש בנקים שמוכנים לקבל את "אחריותו" של הלווה לקיום העסקה תוך השלמת ההון העצמי.
נקודה נוספת שתיבחן על ידי הבנק, לטובת אישור בקשה לקבל את המשכנתא ככסף אמצעי, היא אחוז המימון בהלוואה, יותר קשה לקבל את כספי המשכנתא ככסף אמצעי כאשר אחוז המימון הוא מקסימלי, אך עדיין אפשרי.
משכנתא ככסף אמצעי זה פתרון מימוני שמאפשר ללקוח לקיים עסקה גם אם אין לו עדיין את כל הסכום הנדרש להון העצמי, מסיבות הגיוניות ואובייקטיביות, אך יש וודאות לקיומו העתידי.
