עדכונים בשוק המשכנתאות בלוג מתעדכן

24/10/2025

שני עדכונים חדשים צפויים לנו בקרוב מצידו של בנק ישראל:

1. עדכון שווי שמאות מקסימלי בתוכנית דירה בהנחה (מחיר למשתכן).

עד היום שווי המקסימלי לחישוב גובה המשכנתא היה 1,800,000 ₪. בשנים האחרונות יותר ויותר זוכים ויתרו על הזכייה שכן מחירי הדירות המשיכו לעלות והלווים לא הצליחו לגייס את ההון העצמי המינימלי הנדרש. בעצם, שווי השוק המקסימלי לחישוב גובה המשכנתא לא עודכן מאז תחילת התוכנית, ואילו מחירי הדירות המשיכו לעלות בחדות לאורך השנים.

על מנת לאפשר ללווים לגייס סכומי כסף גדולים יותר עודכן שווי השוק השמאי, וצפוי לעלות  מ – 1,800,000 ל – 2,100,000, כלומר ניתן יהיה לגייס משכנתא גדולה יותר ולהזדקק להון עצמי נמוך יותר.

טיוטה לגבי העדכון הצפוי כבר נשלחה לבנקים למשכנתאות לעיון והכניסה לתוקף צפויה בקרוב. אעדכן כאשר העדכון יבוצע.

משכנתאות שנלקחו לפני העדכון יחושבו על פי הסכום הקודם, משכנתאות חדשות על פי הסכום החדש. אם אתם בתחילת התהליך יתכן וכדאי להמתין לכניסת העדכון לתוקף במידה ודרש לכם מימון גבוה יותר.

העדכון החדש הוא תוצאה של עבודה חשובה ומאומצת של התאחדות יועצי המשכנתאות.

אופן החישוב עד היום:

• שווי שוק (שווי שמאי) הנמוך מ-1,800,000 ומחיר חוזה מתחת ל-1,800,000

עד 75% משווי השוק של הדירה (הגבוה ממחיר החוזה).

• שווי שוק גבוה מ-1,800,000 ומחיר חוזה מתחת ל-1,800,000

משכנתא מקסימלית 75% מ – 1,800,000 (1,350,000)

• שווי שוק גבוה מ-1,800,000 ומחיר חוזה גבוה מ-1,800,000

משכנתא מקסימלי עד 75% ממחיר החוזה (הנמוך מבין השניים)

אופן החישוב החדש:

• שווי שוק (שווי שמאי) הנמוך מ-2,100,000 ומחיר חוזה מתחת ל-2,100,000

עד 75% משווי השוק של הדירה (הגבוה ממחיר החוזה).

• שווי שוק גבוה מ-2,100,000 ומחיר חוזה מתחת ל-2,100,000

משכנתא מקסימלית 75% מ – 2,100,000 (1,575,000)

• שווי שוק גבוה מ-2,100,000 ומחיר חוזה גבוה מ-2,100,000

משכנתא מקסימלי עד 75% ממחיר החוזה (הנמוך מבין השניים)

2. אופן חישוב כושר ההחזר של לווים בהלוואות משכנתא לכל מטרה והלוואות משכנתא לשיפוץ.

עד היום, כאשר ביקש לקוח הלוואת משכנתא נוספת בנוסף למשכנתא קיימת לדיור, חושב ההחזר החודשי בגין ההלוואה הקיימת לדיור כהתחייבות לכל דבר אבל לא כזו שיושבת על כושר ההחזר המקסימלי להלוואות משכנתא (כלומר מחוץ ליחס ההחזר המקסימלי של עד 40% מההכנסה הפנויה של הלווה).

אופן החישוב הזה אפשר לבנקים למשכנתאות וללווים לגייס סכומים גבוהים יותר על ידי הצגת כושר החזר גבוה יותר.

כעת קובע בנק ישראל כי ההחזר החודשי בגין הלוואות משכנתא קיימות יהיה חלק מיחס ההחזר המקסימלי.

אופן החישוב החדש (דוגמה בהמשך) מקטין את כושר ההחזר הפנוי של הלווה בבואו לקחת הלוואת משכנתא נוספת (לכל מטרה א לשיפוץ) ונועדה לשמור על היציבות הפיננסית הן של הלווה והן של הבנק (הקטנת סיכון על ידי הקטנת יחס החזר מול הכנסות הלווה).

חישוב הכנסה פנויה וכושר החזר במצב הנוכחי:

סך הכנסות הלווים                                             25,000 ₪

החזר משכנתא                                                  7,250 ₪

הכנסה פנויה                                                     17,750 ₪

יחס החזר מקסימלי                                            40%

כושר החזר מקסימלי לטובת משכנתא נוספת            7,100 ₪

חישוב הכנסה פנויה וכושר החזר במצב החדש:

סך הכנסות הלווים                                             25,000 ₪

יחס החזר מקסימלי                                           40%

כושר החזר מקסימלי                                         10,000 ₪

משכנתא קיימת                                                 7,250 ₪

כושר החזר מקסימלי לטובת משכנתא נוספת            2,750 ₪

ניתן לראות כי אופן החישוב החדש מקטין באופן משמעותי את כושר ההחזר של הלווה לטובת הלוואת משכנתא נוספת לכל מטרה או לשיפוצים, ובעצם, ההחזר החודשי של כל המשכנתאות לא יעלה על יחס החזר מקסימלי של 40% מההכנסה הפנויה של הלווה.

צפוי להיכנס לתוקף בטווח הזמן הקרוב