עמלת היוון (או עמלת הפרשי ריביות) היא עמלה שנועדה לפצות את הבנק בכל מקרה בו כתוצאה מפירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא, יפסיד הבנק כסף בשל הפרשי הריביות, בין הריבית המשולמת בהלוואת המשכנתא ובין הריבית הממוצעת במשק בעת ביצוע הפירעון המוקדם של הלוואת המשכנתא.
חשוב להבין כי פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא, בין אם כפירעון ובין אם כמחזור המשכנתא, זו בעצם הפרה של החוזה עליו חתם הלווה מול הבנק. ההפרה הזו היא שמזכה את הבנק בפיצוי בגין חלק מהנזק שנגרם לו.
עמלת ההיוון תשולם רק במקרה בו נגרם לבנק הפסד כתוצאה מהפירעון המוקדם, כלומר, רק במקרה בו הריבית המשולמת בהלוואת המשכנתא גבוהה מהריבית הממוצעת במשק, למסלול הנפרע, בעת הפירעון.
לדוגמא:
הריבית המשולמת במשכנתא הנה 5% (קל"צ) והריבית הממוצעת בשוק נכון ליום הפירעון הינה 4%. במקרה הזה הבנק "יקבל" כסף שהוא קיבל עבורו עד היום ריבית של 5% וימכור אותו מחדש בריבית של 4%, כלומר הוא יפסיק כסף, ומכאן, שבגין ההפסד הצפוי מגיע לו פיצוי.
ההיוון הוא שווי הפיצוי במונחים הריבית הנוכחיים לכל התקופה.
במקרה ההפוך, בו למשל הריבית המשולמת בהלוואה היא 4% (קל"צ) והריבית הממוצעת בשוק הינה 5%, הרי שהבנק יקבל בחזרה כסף שתמורתו הוא קיבל עד היום 4% ריבית שנתית ויוכל למכור אותו כעט במחיר השוק, 5% ריבית שנתית, כלומר הבנק מרוויח מהפירעון המוקדם ולכן לא תשולם עמלת היוון.
אופן חישוב העמלה:
- הפרש הריביות – בין הריבית המשולמת במשכנתא, על פי מסלול ההלוואה, ובין הריבית הממוצעת בשוק לפי סוג הריבית והתקופה.
- יתרת קרן ההלוואה – במסלול אותו אנחנו פורעים.
- התקופה שנותרה לפי מספר החודשים שנותרו להלוואה. במסלולים של ריבית משתנה, יתרת התקופה בחודשים מחושבת עד לנקודת שינוי הריבית ולא עד לתום תקופת ההלוואה.
- מקדם ההיוון – ברוב ההלוואות יחושב לפי 0.1%.
מכפלה של הפרש הריביות (באחוזים) X יתרת קרן ההלוואה X יתרת התקופה בחודשים X מקדם ההיוון (0.1).
הנוסחה בפועל מורכבת יותר שכן היא לוקחת בחשבון את כל תשלומי הריבית העתידיים על פי הנחיות בנק ישראל.
כך נראית נוסחת החישוב בפועל:
בפועל אין צורך לחשב את עמלת ההיוון, והיא מחושבת באופן אוטומטי על ידי הבנק בדוח יתרות לסילוק משכנתא. (העמלה המשולמת תכלול גם את ההנחות המגיעות ללווה לפי וותק ההלוואה ושילוב של הלוואת זכאות בהלוואת המשכנתא).
בדוח יתרות לסילוק נוכל ראות גם את הריבית הממוצעת במשק, ממנה חושבה העמלה.
אין לנו יכולת לנהל משא ומתן על גובה עמלת ההיוון, אבל, חשוב מאוד לקחת אותה בחשבון בעת תכנון הלוואת המשכנתא, שכן אם יש תוכנית לפירעון מוקדם / פירעון חלקי ו/או מחזור עתידי של הלוואת המשכנתא, הרי שעמלת ההיוון יכולה להכביד על העלות הכוללת.
חלק ממחשבוני המשכנתא מאפשרים לחשב את עמלת ההיוון הצפויה לפי תאריך פירעון, וחשוב לקחת את הסכום בחשבון בעת תכנון המשכנתא.
למשל, משכנתא שנלקחת בסביבת ריבית גבוהה, יתכן וכדאי יהיה לשלב סכום גדול יחסית בריביות משתנות על מנת להקטין את העמלה הצפויה.
לפניכם השוואה בין עמלת ההיוון הצפויה בהלוואה בגובה 1,000,000 ₪ בין קל"צ ל-30 שנה ובין מל"צ כל 5 שנים ל-30 שנה, לפירעון בעוד 36 חודשים.
חישוב עמלת היוון בדוח יתרות לסילוק:
בדוח המצורף, במשנה 3 ובמשנה 7, מחושבת עמלת היוון, כאשר בשני המקרים הריבית על ההלוואה גבוהה משמעותית מהריבית הממוצעת ביום הפירעון.
במסלול הפריים, ובמסלולי ריבית משתנה, כאשר תדירות שינוי הריבית קטנה מ-12 חודשים, לא תהיה עמלת היוון.
במסלולים צמודי מדד, בשל התמחור הנמוך של הבנקים את הריבית (ההצמדה למדד שומרת על רווחיות הבנק, ולכן הבנק מעדיף מסלולים אלו ומתמר אותם נמוך) הפרשי הריביות בדרך כלל קטנים ובהתאם עמלת ההיוון.
בשילוב של הלוואת זכאות בהלוואת המשכנתא, ההנחה הניתנת על עמלת ההיוון גדולה יותר בהשוואה להלוואות בהן אין מסלול זכאות.
כאשר אנחנו בוחנים היתכנות למחזור, כלל האצבע אומר שככל שעמלת ההיוון גדולה יותר, כך כדאיות המחזור גדולה יותר, שכן עמלת ההיוון מצביעה על גודל הפער בין הריבית המשולמת בהלוואת המשכנתא ובין הריבית הנוכחית בשוק המשכנתאות.
