אחת האפשרויות העומדות בפני לווים הלוקחים הלוואת משכנתא, היא להוסיף ערב משלם / ערבים משלמים להלוואה. מטרת הוספת הערבים להלוואת המשכנתא היא להגדיל את כושר ההחזר של הלווים בהלוואה.
גובה ההלוואה שיכולים לקחת הלווים בהלוואת משכנתא נקבע על ידי מספר פרמטרים (ישנם, כמובן, פרמטרים נוספים לרבות התנהלות פיננסית)
- אחוז המימון האפשרי בהלוואה על פי סוג העסקה
- גובה ההון העצמי של הלווים
- כושר ההחזר של הלווים בהלוואה
כלומר, ישנם מקרים שבהם על פי סוג העסקה וגובה ההון העצמי של הלווים, ניתן יהיה לגייס סכום כסף הגבוה מכושר ההחזר של הלווים, ולכן, אחוז המימון שיאושר בפועל, מתוך שווי הנכס, יהיה נמוך יותר.
מכאן נולד הפתרון של הוספת ערב / ערבים משלמים בהלוואת המשכנתא
המטרה העיקרית של הוספת ערב משלם בהלוואת המשכנתא היא הגדלת כושר ההחזר של הלווים בהלוואה, באופן שבו הכנסתו של הערב (אופן חישוב ההכנסה של הערב שונה, פירוט בהמשך), מצטרפת להכנסתם של הלווים בהלוואה מתוך מטרה להגדיל את כושר ההחזר הכולל בהלוואה ואת הסכום הכולל אותו ניתן ללוות על פי הרגולציה המקובלת.
ניתן לצרף להלוואת המשכנתא ערבים משלמים מקרבה ראשונה בלבד, כלומר, הורים, ילדים ואחים. לא ניתן לצרף חברים או בני משפחה אחרים.
הערב המשלם בהלוואת המשכנתא חייב לשלם לפחות 20% מגובה ההחזר החודשי הנקבע בהלוואה, הוא כמובן יכול לשלם חלק גבוה יותר מההחזר החודשי, אלא שאז יכולות להיות לזה השלכות נוספות, כגון, תקופת ההלוואה המקסימלית הנגזרת גם מגיל הערב, וכן דרישת הבנק לביטוח חיים לערב משלם במקרה בו חלקו בהחזר החודשי גבוה באופן יחסי (סביב ה-50%).
החלק היחסי אותו משלם הערב המשלם בהלוואת המשכנתא משולם ישירות מחשבונו לחשבון המשכנתא.
אופן חישוב ההכנסה הפנויה של הערב שונה מאופן חישוב ההכנסה של הלווים בהלוואה, כך שהוא מחמיר יותר, ובעצם, הבנק לוקח בחשבון "רק" 50% מההכנסה הפנויה של הערב המשלם וממנה גוזר את יחס ההחזר המאושר בהלוואה.
לדוגמא:
| חישוב הכנסת לווה | חישוב הכנסת ערב משלם | |
| הכנסה נטו | 22,500 ₪ | 22,500 ₪ |
| התחייבויות | ||
| הלוואה בנקאית | 2,500 ₪ | 2,500 ₪ |
| הלוואה בכ"א | 1,750 ₪ | 1,750 ₪ |
| הכנסה פנויה | 18,250 ₪ | 18,250 ₪ |
| הכנסה לחישוב יחס החזר | 18,250 ₪ | 9,125 ש"ח |
| הכנסה כוללת בהלוואה | 27,375 ₪ | |
| כושר החזר לפי יחס החזר של 35% | 9,581 ₪ | |
לערב המשלם יש 100% חבות בהלוואה ו-0% זכויות בנכס, כלומר הוא אינו אחד מהרוכשים, אך הוא אחד החייבים, והחשיפה שלו היא למלוא החוב. במידה והרוכשים בהלוואה לא יעמדו בתשלומים ההלוואה, הערב המשלם הוא אחד מהפתרונות העומדים בפני הבנק, אבל, הוא הפתרון האחרון, אחרי שמאמצי הגבייה האחרים העומדים בפני הבנק ימוצו.
הערב המשלם לא יכול לשלם 100% מגובה ההחזר החודשי, ובמקרה וזה יידרש, או שאופן חישוב ההכנסות של הערב בהלוואה אינו מספק, ניתן לבחון "היפוך לווים", מוצר ייחודי (נכון להיום) של בנק מזרחי טפחות, המאפשר להכניס את הערבים כלווים בהלוואה במקום הרוכשים, אלא שחשוב לזכור שזה אינו ערב משלם!!!
בהיפוך לווים (בנק מזרחי טפחות), בשונה מערב משלם, מוכרת 100% מהכנסתו הפנויה של הערב, ולכן כושר ההחזר שלו גבוה יותר. במקרה כזה, הערב, כעת המשלם, משלם את מלוא ההחזר החודשי בהלוואה, ואילו זכויות הרכישה, והמיסוי, מבוססות על זכויות הרוכשים.
ברוב המקרים ההכנסה של ערב משלם להלוואת המשכנתא היא זמנית, עד אשר הכנסות הלווים בהלוואה יהיו מספיק גבוהות. וכך, כאשר הלווים בהלוואה יוכלו להציג לבנק כושר החזר תקין התואם את גובה ההחזר החודשי בהלוואה, ניתן יהיה לפנות לבנק בבקשה להוציא את הערב מן ההלוואה.
ניתן להוסיף ערבים משלמים להלוואת המשכנתא, גם כאשר כושר ההחזר של הלווים תקין, למשל במקרה בו הורים רוצים לסייע לילדים בהחזר החודשי של הלוואת המשכנתא.
הוספה של ערב משלם להלוואת המשכנתא היא הליך בנקאי מקובל, וחשוב להכיר אותו, את היתרונות שלו ואת המגבלות שלו.
