שינוי אופן חישוב מינימום ריבית קבועה באשראי נוסף

שינוי באופן חישוב מגבלת המינימום לריבית קבועה בהלוואת המשכנתא

עדכון לנוהל 329 — חוזר בנק ישראל 2840-06

בעדכון לנוהל 329 (מגבלות למתן הלוואות לדיור) של בנק ישראל, בחוזר 2840, עודכן אופן חישוב מגבלת הריבית המשתנה בהלוואת המשכנתא, כך שבכל מקרה לא יעבור את מגבלת ה – 2/3 מסך כל האשראי הניתן בשעבוד נכס אחד.

העדכון לנוהל מתייחס רק למקרים של תוספת אשראי בשעבוד אותו נכס.

מועד כניסה לתוקף:  01.10.2026  (ביחד עם עדכון מגבלת יחס ההחזר (PTI) על הלוואות כנגד אותו הנכס).

המצב הקיים — הכלל היום

כל אשראי חדש הנלקח בשעבוד נכס מחויב בלפחות שליש (1/3) מגובה האשראי החדש בריבית קבועה (קבועה לא צמודה, קבועה צמודה או שילוב של השתיים).

כלומר, במצב הקיים אין התייחסות לאחוז הריבית הקבועה ביתרת משכנתא קיימת על הנכס (במידה וקיימת).

על פי עדכון הנוהל

סך כל האשראי בשעבוד הנכס (אותו הנכס) מחויב בלפחות שליש בריבית קבועה — מסך כל האשראי (קיים וחדש) הניתן כנגד שיעבוד אותו הנכס.

מכאן שייתכן שהחלק היחסי שיידרש באשראי "חדש" יהיה חייב להיות גבוה מה-1/3 המינימלי, על מנת לייצר את ה-1/3 מסך כל האשראי הנדרש.

  דוגמה 1 — חישוב לפי המצב הקיים 

יתרת משכנתא קיימת לדיור: 750,000 ₪

תמהיל קיים:

מסלול	סכום	הערה
קל"צ	170,000 ₪	נותר פחות מ – 1/3
מל"צ	405,000 ₪
פריים	175,000 ₪
	750,000 ₪	סה"כ

כעת מבקשת המשפחה הלוואת משכנתא לכל מטרה לטובת איחוד הלוואות (אין בעיה באחוז המימון) בגובה 300,000 ₪.

על פי המצב הקיים, במשכנתא החדשה יידרשו ל-1/3 בריבית קבועה — כלומר לפחות 100,000 ₪ בריבית קבועה. לא מחשבים את סך כל האשראי שניתן בשעבוד אותו הנכס.

תמהיל המשכנתא החדשה יכול להיות (300,000 ₪ לכל מטרה):

מסלול	סכום	הערה
קל"צ	100,000 ₪	1/3 קבועה
מל"צ	200,000 ₪
סה"כ	300,000 ₪

כלומר — ב"כסף החדש" נדרש ל-1/3 בלבד בריבית קבועה.

  דוגמה 2 — אותה משפחה, לפי השינוי החדש 

בכל אשראי נוסף שיינתן על אותו נכס, יידרש הלווה ללפחות 1/3 מגובה סך כל האשראי בריבית קבועה. ייתכן מצב בו החלק היחסי של הריבית הקבועה שיידרש יהיה גבוה מ-1/3 מה"כסף החדש", על מנת לשמר את יחס ה-1/3 מסך כל האשראי הניתן בשעבוד הנכס.

נתוני הפתיחה זהים: משכנתא קיימת 750,000 ₪  (קל"צ 170,000 · מל"צ 405,000 · פריים 175,000), ובקשה חדשה של 300,000 ₪.

החישוב החדש:  סל האשראי בשעבוד הנכס = 750,000 + 300,000 = 1,050,000 ₪.  שליש הקבועות הנדרש ≈ 347,000 ₪.  יתרת הקבועות במשכנתא הקיימת = 170,000 ₪ בלבד ולכן במשכנתא החדשה נדרש להשלים את הפער.

תמהיל המשכנתא החדשה חייב לכלול חלק גדול יותר של ריבית קבועה (300,000 ₪ לכל מטרה):

מסלול	סכום	הערה
קל"צ	177,000 ₪	59%
מל"צ	123,000 ₪
	300,000 ₪

במקום 1/3 (100,000 ₪) — נדרשים כעת 59% (177,000 ₪) בריבית קבועה מתוך האשראי החדש.

המשמעות המקצועית

אשראי נוסף שנבקש לגייס על נכס קיים ייתכן ויהיה חייב בחלק יחסי של קבועות הגבוה מ-1/3. לכן חשוב לתכנן מראש את האשראי הנוסף, ובמידת הצורך למחזר אשראי קיים לטובת הגדלת החלק הקבוע בסביבת ריבית של הלוואה לדיור — כדי לצמצם את החלק הנדרש בריבית קבועה בסביבת הריבית של הלוואת משכנתא לכל מטרה.