אחד הקריטריונים החשובים והמשמעותיים ביותר לטובת לקיחת משכנתא הוא גובה ההכנסה של הלווים בהלוואה.
ישנם מקרים לא מעטים שבהם גובה ההכנסה של הלווים יגביל את גובה המשכנתא שניתן לקבל מהבנק, בשל כושר החזר שאינו מספיק גבוה, ולא בשל אחוז המימון.
הבנק מכיר בכל הכנסה משכר עבודה בין אם הלווה שכיר או עצמאי, וכן בהכנסות נוספות מסוגים שונים.
נמפה את ההכנסות המוכרות ואת ההכנסות הלא מוכרות
נסביר את אופן קריאת ההכנסה במקרים שונים בין שכירים (מסוגים שונים) ובין עצמאיים.
אבל לפני הכל, נסביר את המונחים והרגולציה לפיה פועל הבנק.
הרגולציה של בנק ישראל לגבי הלוואות משכנתא קובעת כי יחס ההחזר המקסימלי מההכנסה הפנויה לא יעלה על 50%, ובפועל בבנקים למשכנתאות לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא בה יחס ההחזר מההכנסה הפנויה עולה על 40% (מסיבות של הקצאת הון, כל הלוואת משכנתא שבה יחס ההחזר גבוה מ-40%, הקצאת ההון על ההלוואה תעלה ל-100%)
הכנסה פנויה – ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות ארוכות טווח (בעיקר החזרי הלוואות ותשלומי מזונות).
התחייבות ארוכת טווח – כל התחייבות שנותרו לה 18 תשלומים ומעלה.
יחס החזר – האחוז שמאשר הבנק לתשלום הלוואת המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה של הלווים בהלוואה.
כושר ההחזר – הוא הסכום המחושב לפי יחס ההחזר המאושר בהלוואה מתוך ההכנה הפנויה.
נחלק את ההכנסות לשני סוגים:
הכנסות לא מוכרות – הכנסות שהבנק לא יתחשב בהן כאשר הוא מחשב את ההכנסה הפנויה ואת כושר ההחזר של הלווה.
- דמי אבטלה
- קצבאות ביטוח לאומי זמניות
- הכנסות לא מדווחות – עצמאי שלא מדווח על כל ההכנסה לא יוכל "ליהנות" מכל הכנסתו בחישוב ההכנסה הפנויה. הכלל הבסיסי אומר, אם אין "אירוע מס" אין הכנסה, כלומר הכנסה שלא שולם מס בגינה (בהנחה והיא חייבת במיסוי) לא תוכר כהכנסה.
- הכנסות לא ממוסמכות – אם אין סימוכין למקור הכסף, לא ניתן יהיה להכיר בכנסה. לדוגמא, כסך משכירות שמתקבל בחשבון בכל חודש, אבל ללא יכולת להראות חוזה שכירות חתום עם המשלם, לא יוכר כהכנסה.
- קצבאות ילדים
- הכנסות משכר דירה של דירה יחידה (הסבר מלא לגבי חישוב הכנסה משכר דירה בהמשך המאמר)
הכנסות מוכרות – הכנסות שהבנק יתחשב בהן כאשר הוא מחשב את ההכנסה הפנויה ואת כושר ההחזר של הלווה.
- הכנסות משכר עבודה (שכירים ועצמאיים)
- פנסיה
- מלגה ממוסד אקדמי
- מלגות אברכים
- הכנסה משכ"ד – דירה שניה ומעלה (ההכנסות משכ"ד של הדירה הראשונה לא יוכרו)
- קצבאות לצמיתות – קצבאות ביטוח לאומי, קצבאות נכות ואובדן כושר עבודה מביטוח לאומי וחברות ביטוח.
- קצבאות אזרח ותיק
- תשלומי מזונות – תלוי בגיל הילדים ובהסכם המזונות.
חישוב הכנסות לשכירים:
בסיס החישוב יהיה על בסיס ממוצע ההכנסה נטו (הכוונה היא לנטו לתשלום) של 3 תלושי השכר האחרונים של הלווה.
הדרישה הבנקאית הבסיסית היא לוותק תעסוקתי של לפחות שנה במקום העבודה. אם אין ללקוח וותק של לפחות שנה במקום העבודה, ניתן להציג את תלוש השכר האחרון ממקום העבודה הקודם על מנת להראות רצף תעסוקתי.
מספר דגשים:
- עם ללווה יש בונוסים שנתיים / תקופתיים – יש לצרף הסכם העסקה על מנת שהבנק יוכל להתחשב בכל ההכנסה.
- אם הלווה נהנה מתמריצים תלויי מכירות – ניתן לצרף טופס 106 של שנה קודמת על מנת שהבנק יוכל לראות את ההכנסה במונחים שנתיים.
- אם ללווה אין וותק תעסוקתי בכלל, או אם רק התחיל את העבודה במקום העבודה הנוכחי, ניתן לשלוח לבנק הסכם העסקה על מנת שניתן יהיה להתחשב בהכנסה ממקום העבודה החדש, בהנחה ויש רצף תעסוקתי הגיוני או הסבר מניח את הדעת.
- בכל מקרה בו אין התאמה בין תלוש השכר לבין הסכום שמופיע בחשבון העו"ש של הלווה, יש לצרף הסבר הגיוני לפער ואסמכתא.
- הלוואות שנלקחו במקום העבודה מחושבות לפני הסכום לתשלום ולכם אין צורך לקזז אותן שוב לטובת חישוב ההכנסה הפנויה של הלווה.
חישוב הכנסות לעצמאיים:
לעצמאים (בעלי עוסק מורשה, עוסק פטור או עוסק זעיר) אין תלוש שכר, ההכנסה השנתית שלהם מחושבת בשומת המס לשנה שלמה.
חישוב ההכנסה משומת המס יכול להתבצע מתוך השומה או על ידי שימוש במחשבון המצורף: https://claude.ai/artifact/5mW6bdv6fnXjeWpdRhmSER
הבנק יבקש לקבל את שומת המס האחרונה של הלווה וכן אישור רואה חשבון להכנסות של הלווה משומת המס האחרונה ועד ליום הגשת הבקשה.
שומת המס מעודכנת לשנה האחרונה המלאה שהסתיימה ובכפוף להגשתה, וכך יכול להיות מצב שבין השומה האחרונה ליום הגשת בקשת המשכנתא יש תקופה של שנה או שנה וחצי שאינן מדווחות בשומה. עבור תקופה זו יגיש הלווה אישור בגין ההכנסות שלו מרואה החשבון (או יועץ המס) של הלווה.
לחישוב ההכנסה מאישור רואה החשבון ניתן להשתמש במחשבון המצורף: https://claude.ai/artifact/5mW6bdv6fnXjeWpdRhmSER
חישוב ההכנסה של העצמאי בבנק תהיה ממוצע של 3 השנים האחרונות, אלא אם כן, לאורך השנים המדווחות רואה הבנק ירידה בהכנסות, ואז בדרך כלל ייקח הבנק בחשבון את שנת הדיווח האחרונה.
חישוב ההכנסה הפנויה של לווה עצמאי אינה שונה מחישוב הכנסה פנויה לשכירים, למעט אופן חישוב הלוואות אם קיימות.
אם ההלוואות המשולמות של העצמאי מוגדרות כהלוואות עסקיות, אין חובה לקזז אותן לטובת חישוב ההכנסה הפנויה, שכן הן שייכות לפעילות העסקית.
זה דורש שההלוואה תסווג למטרה עסקית בבנק, או שהיא משולמת מהחשבון העסקי, או שהיא מוגדרת על ידי רואה החשבון כהלוואה עסקית.
לטובת בחינת ההכנסות של עצמאיים, יתכנו מקרים בהם הבנק ידרוש דוח ESNA (סיכום הדיווחים למע"מ).
חישוב הכנסות לשכירים בעלי שליטה:
שכיר בעל שליטה הוא שכיר בחברה בע"מ בה הוא מחזיק במניות משמעותיות, ברוב המניות או בכל המניות.
במילים פשוטות הוא "עובד אצל עצמו". מאחר וחברה בע"מ היא תאגיד בעל זהות שונה מזהות בעל השליטה (בשונה מעצמאי), בעל השליטה אינו הבעלים הישיר של ההכנסות והרווחים ולכן, הוא מקבל את שכרו באמצעות תלוש שכר כמו כל עצמאי, וכך מחושבת הכנסתו.
אבל, מאחר ושכיר בעל שליטה יכול להחליט גם על גובה שכרו, הבנק יבקש לבחון את הכנסות ורווחי החברה באמצעות מאזן מבוקר ודוח רווח והפסד של השנים האחרונות (עד 3 שנים), על מנת לוודא שלשכר המשולם יש על מה להתבסס.
הכנסה נוספת של שכירים בעלי שליטה היא הכנסה מדיווידנד.
דיווידנד הוא משיכת הרווח של בעלי המניות, והיא יכולה להתבצע אחת לשנה או כמה שנים, על פי מדיניות החברה. את ההכנסה השנתית מדיווידנד, ניתן להוסיף להכנסה החודשית כחלק היחסי (1/12 מסך הדיווידנד השנתי).
לטובת הכרה בהכנסה מדיווידנד, יש לצרף אישור רואה חשבון לחלוקת הדיווידנד, וכן להראות את העברת הכסף לחשבון הלווה בדיוק כמו שמציגים את ההכנסה ממשכורת.
דגשים לגבי הכנסות:
- שכירים ושכירים בעלי שליטה – התאמה בין התלוש לסכום שמופיע בעו"ש
- הכנסות משכ"ד – פורמלית מוכרות הכנסות משכר דירה מדירה שנייה ומעלה, בפועל ניתן להכיר בהכנסה מדירה יחידה במידה והיא מושכרת, ובמידה והלווה שוכר דירה אחרת במחיר נמוך יותר, ניתן להכיר בהפרש כהכנסה.
לדוגמה:
דירה בבעלותי מושכרת ב – 5,500 ₪
אני שוכר דירה ב – 4,200 ₪
ניתן יהיה להכיר בהפרש (5500-4200) 1,300 ₪ כתוספת להכנסה
- על מנת להכיר בהכנסות משכר דירה יש להציג חוזה וכן את ההכנסה בחשבון העו"ש.
- קצבאות ביטוח לאומי – אישור על קצבה לצמיתות, אישור על גובה הקצבה. החודשית וכמובן הצגה של תשלום הקצבה בחשבון העו"ש של הלווה.
- עזרה חודשית מההורים, אינה נחשבת לכנסה בשום מקרה. ניתן לשקול לצרף אותם להלוואת המשכנתא כערבים משלמים ואז ניתן יהיה להכיר בהכנסה.
- מלגות – אישור מלגה ותדפיס עו"ש
- מלגת אברכים – אישור מלגה מהישיבה ותדפיס עו"ש (אם המלגה משולמת במזומן או שיש הכנסות אחרות ללא אסמכתאות, ניתן לפעמים להיעזר באישור דיין)
- הכנסה ממזונות – הסכם גירושין ותדפיס עו"ש
- כל הכנסה אחרת – אסמכתא לקיום ההכנסה ותדפיס עו"ש
חישוב נכון של כושר ההחזר של הלווה יסייע בתכנון נכון של ההחזר החודשי בהלוואה.
