משכנתא לעסקת מכר בעקבות גירושין

הבית – ההחלטה הכלכלית הגדולה של הגירושין

במרבית הגירושין בישראל, הדירה המשותפת היא הנכס הגדול ביותר של בני הזוג. לרוב היא גם הנכס הרגשי ביותר: שם גדלים הילדים, שם בית הספר, שם השגרה.

לכן אחד מבני הזוג מבקש לעיתים קרובות להישאר בדירה ולקנות את חלקו של השני. כדי לעשות זאת הוא צריך משכנתא – והמשכנתא הזו שונה ממשכנתא רגילה לרכישת דירה.

במאמר נסביר כיצד בנויה עסקת מכר בין בני זוג בגירושין, כמה הבנק רשאי לממן, איך נבחנת היכולת להחזיר על הכנסה אחת, מה קורה עם המשכנתא הקיימת ומה חשוב לדעת על המיסוי.

מהי עסקת מכר בין בני זוג בגירושין?

בעסקה כזו בן זוג אחד רוכש את חלקו של בן הזוג השני בדירה המשותפת. בסופה הדירה רשומה במלואה על שם בן הזוג הנשאר.

התמורה לבן הזוג היוצא מורכבת בדרך כלל משני רכיבים:

תשלום במזומן – שווי חלקו בדירה, בניכוי חלקו ביתרת המשכנתא.
שחרור מהמשכנתא הקיימת – בן הזוג הנשאר נוטל על עצמו את כל יתרת החוב, ובן הזוג היוצא משתחרר ממנה.

מקור הכסף לשני הרכיבים הוא לרוב משכנתא חדשה או מוגדלת על שם בן הזוג הנשאר בלבד. התנאים של העסקה – מחיר, מועדים ומה קורה אם המימון לא מאושר – נקבעים בהסכם הגירושין.

כמה הבנק רשאי לממן?

שיעור המימון נמדד מול כל החלק שיהיה בבעלות הרוכש אחרי העסקה – לא רק מול החלק שהוא קונה. כך קובע המפקח על הבנקים בהבהרות להוראה 329 (שאלות ותשובות, בנק ישראל).

שני כללים חשובים נובעים מכך:

הבסיס הוא שווי הדירה כולה – החלק שנרכש ועוד החלק שכבר היה בבעלות הרוכש.
המשכנתא הקיימת נספרת – יתרת ההלוואות המשועבדות על הדירה נכללת בחישוב, יחד עם ההלוואה החדשה.

התקרה עצמה תלויה בסטטוס הדירה של הרוכש, כמו בכל רכישה:

סטטוס הרוכש	שיעור מימון מרבי
דירה יחידה	75%
דירה חליפית	70%
דירה להשקעה (יש לו דירה נוספת)	50%

החלק בבעלות הרוכש (הצד שמבקש לרכוש את הדירה המשותפת) הוא ההון העצמי הנדרש לעסקה, ואין צורך בהון עצמי נוסף.

אופן החישוב:

שווי דירה 3,000,000 ש"ח

יתרת משכנתא 650,000 ש"ח

הבעלות על הדירה היא בחלקים שווים

האישה רוכשת מהבעל את חלקו הדירה, איך מחשבים את החלק שמגיע לו:

מחיר הדירה, פחות יתרת המשכנתא כולה, חלקי 2 – זה חלקו של המוכר

ובמספרים: 1,175000 = 2 : (650,000 – 3,000,000)

זה הסכום שהאישה תצטרך לשלם לבעל בנוסף ליתרת המשכנתא הקיימת שתעבור על שמה. לצורך העניין נאמר והיא היתה צריכה לקנות את הדירה עם הון עצמי של 1,175,000 היתה נדרשת לה משכנתא של 1,825,000 (סכום המשכנתא הקיימת + סכום המשכנתא הנוספת)

יתכן מצב ובו הסכום שאמור להיות משולם לצד "המוכר" שונה מחישוב זה ומבוסס על סכום שנקבע בין הצדדים (למשל בניכוי התחייבויות או מסיבות אחרות), זה לא משנה לטובת הלוואת המשכנתא, הבנק יהיה מוכן לממן את הסכום על עוד יעמוד באחוזי המימון האפשריים בעסקה ובכושר ההחזר של "הרוכש". הסכום חייב להיות מעוגן בהסכם הגירושים ובפסק הדין המאושר של ההסכם.

שני דגשים חשובים בהיבט הזה:

הראשון – סך שתי המשכנתאות (המשכנתא הקיימת + המשכנתא שנלקחת לטובת השלמת הרכישה) לא יוכלו לעבור את אחוז המימון המקסימלי בעסקה, למשל בדוגמה מעל, אחוז המימון הכולל הוא 61% (תקין כאשר מדובר בדירה יחידה).

השני – כושר ההחזר. הצד שרוכש את הדירה צריך להציג כושר החזר המבוסס על ההכנסות שלו בלבד, וכמובן שלטובת חישוב הכנסות הלווה, ניתן יהיה להוסיף תשלומי מזונות, אם מתקבלים כאלו (תוך בחינה של גיל הילדים).

מה עושים עם המשכנתא הקיימת:

בהתאם להסכם הגירושין ולעסקת המכר המתבצעת בין המתגרשים, הצד המוכר יוצא מן המשכנתא ובבנק מבוצע שינוי הרכב לווים בהלוואה.

מיסוי: אין מס עכשיו, אבל יש חשבון בעתיד

לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, העברת זכויות בדירה בין בני זוג לפי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת מכירה. המשמעות: אין מס שבח למעביר, אין מס רכישה לרוכש, ואין חובת דיווח על ההעברה.

שלוש נקודות שחשוב להכיר:

ניסוח פסק הדין קובע – הסעיף חל רק על פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין. פסק דין שמאשר הסכם פשרה בסכסוך רכושי בלבד עלול לא לזכות בפטור.
המס נדחה, לא נמחק – במכירה הבאה של הדירה, יום הרכישה ושווי הרכישה הם המקוריים. השבח שנצבר לאורך שנות הנישואין עובר לבן הזוג הנשאר. בדירה יחידה ייתכן שיחול פטור במכירה, אבל כדאי לבדוק מראש.
השפעה על המשכנתא – מאחר שאין דיווח לרשות המסים, הבנק לא יקבל הצהרת מס רכישה. במקומה הוא מסתפק בתצהיר הלווה, מאומת בידי עורך דין, שהדירה היא דירתו היחידה או דירה חליפית (בנק ישראל).

ההיבט המיסויי ייבחן תמיד עם עורך הדין המטפל בגירושין ועם יועץ מס. המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי.

תהליך העבודה מול הבנק

הסדר הנכון חוסך הפתעות. כך נראה תהליך טיפוסי:

בדיקת היתכנות – לפני חתימה על הסכם הגירושין. מחשבים את התשלום לבן הזוג היוצא, את המימון האפשרי ואת ההחזר החודשי.
אישור עקרוני – מבנק אחד או יותר, על שם בן הזוג הנשאר בלבד.
ניסוח ההסכם – כולל מחיר, לוח זמנים, ומה קורה אם המימון לא מאושר.
אישור ההסכם כפסק דין – בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני.
שמאות ואישור סופי – הבנק מעריך את הדירה ומשלים את בדיקת התיק.
ביצוע – תשלום לבן הזוג היוצא, סילוק או שינוי המשכנתא הקיימת, ורישום הזכויות. בהקשר הזה יש לשים לב כי בחלק מהבנקים תידרש העברת זכויות מלאות בנכס לפני העברת כספי משכנתא למוכר, יש לבדוק זאת מראש עם הבנק (בעיקר בשל הרגישויות המתקיימות בעסקאות מכר עקב גירושין).

מסמכים שכדאי להכין מראש:

הסכם גירושין מאושר כפסק דין
נסח טאבו או אישור זכויות
אישור יתרה לסילוק של המשכנתא הקיימת
תלושי שכר או שומות מס, ודפי חשבון בנק אחרונים
פסק דין או הסכם מזונות
תצהיר דירה יחידה, מאומת בידי עורך דין

טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן

לחתום קודם, לבדוק מימון אחר כך – הסכם שמתחייב לתשלום בלי אישור עקרוני עלול להשאיר את בן הזוג הנשאר בלי דרך לעמוד בו.
להניח שהבנק יכיר במחיר שבהסכם – הבנק מממן לפי השמאות שלו, לא לפי מה שסוכם בין בני הזוג.
לשכוח את המזונות – תשלומי מזונות מקטינים את ההכנסה הפנויה, ולעיתים הם ההבדל בין אישור לסירוב.
להשאיר את בן הזוג היוצא חתום על המשכנתא – כל עוד לא שוחרר, הוא נשאר חייב, וזה גם פוגע ביכולתו לקחת משכנתא לדירה חדשה.
לפרוע את כל המשכנתא הקיימת בלי בדיקה – מסלולים בריבית נמוכה שווה לבחון לשמור, ועמלות פירעון מוקדם יכולות להיות משמעותיות.
להתעלם מהמס העתידי – פטור היום אינו פטור בעת המכירה הבאה. כדאי להבין את ההשלכה כבר בשלב ההסכם.

לסיכום

משכנתא לעסקת מכר בגירושין מאפשרת לאחד מבני הזוג להישאר בבית – אבל היא נבנית אחרת ממשכנתא רגילה. שיעור המימון נמדד מול כל הדירה וכולל את החוב הקיים, כושר ההחזר נבחן על הכנסה אחת, והמיסוי נקבע לפי ניסוח פסק הדין.

הזמן הנכון לבדוק את המשכנתא הוא לפני החתימה על הסכם הגירושין, לא אחריה.

בהצלחה